北京商铺市场在2006 年的最后一个季度表现出良好的整体市场形势。由于政府政策上对住宅市场的抑制，使得很多投资买家把眼光瞄向商铺市场，而国外的基金、大型零售商对商铺有着积极的需求，北京商铺市场将会在未来一个较长的时间里延续这这种良好的发展形势。
2006 年第四季度市场上共有3 个优质商铺项目供应，从全年看，2006 年北京市场总共增加了95.3万平方米的优质商铺面积，截止到目前，北京优质商业地产的总供应达到了633.23 万平方米。相对的总需求量为536.6 万平方米，总的空置率为15.26%。
1、2006 第四季度
1.1.1 供应情况
2006 第四季度北京新的商铺项目供应主要来源于CBD 区域，包括世贸天阶、北京万达广场 (论坛 像册 户型 样板间) ，以及积水潭的新华百货项目，共提供量体205,000 平方米。其中部分原定年内开业的项目由于各种原因将推迟到明年开业。
从区域来看各个主要商业圈的商铺供应量，万柳地区和中关村地区的商业各以近70 万平方米的体量仍稳居区域商业量体的前列。王府井、西单等成熟市级商业中心的体量保持在30 万平方米左右。今年以来CBD 区域的商业放量很大，到年底总体量首次突破50 万平方米，远远超过了王府井和西单。
1.1.2 需求情况
北京今年来住宅市场投资遭遇到越来越大的政策压力和风险，这使得曾经热衷住宅市场的投资群开始转向，商铺成为他们投资的主要产品之一。同时，商铺也是海外基金猎取的新目标。
大型的零售商，包括家乐福、沃尔玛、麦德龙等世界最大的一些零售超市加速在北京增扩门面店，而国际知名品牌仍表现出加速进入北京市场的特点，很多国际一线品牌在传统的百货店增开店。
2006 全年北京优质商铺新增需求量为96.4 万平方米，与新增供应量（95.3 万平方米）相当，这也可以看出，北京今年商铺市场需求的强劲势态。另外，从商铺空置率来看，进入2005 年以来一直走低。
1.2 租金走向
今年商铺市场相对于住宅市场受到宏观调控的影响要小，因此商业立项的项目销售表现良好。在租赁市场上，商铺市场的总体需求依然表现强劲。传统成熟的商业圈的租金依然看涨，其他区域的商铺在供应竞争激烈和招商压力较大的状况下，租金仍表现出稳定的走势。
从第四季度的租金表现看，京城优质商铺的首层平均租金水平为74.11 美金/平方米/月（使用面
积），相比于上个季度下降了0.66 美金/平方米/月（使用面积）。
2、主要商圈区域
2.1 CBD & CBD 周边
本季度位于CBD 的世贸天阶和万达广场开业，使得CBD 商圈的优质商业总量超过50 万平方米，这个体量已经远远超过市级商业中心王府井、西单，随着CBD 区域内2007 年华贸中心 (论坛 像册 户型 样板间) 水世界商城、等一批商业的投入使用，CBD 的商业体量将成为北京第一大商圈。
目前CBD 已经开业和即将开业的商脯大部分都把目光瞄准高端商户，而这个区域也是国际尖端品牌有兴趣进驻的，CBD 集中了北京很大一部分高端消费者，同时区域内各项目在争夺优质客户上也非常激烈。
2.2 西单
西单近年来一直缺乏新的商业面积的供应，一些较老的商场在寻求转型升级，把主要的消费目标定位于年青时尚。但由于硬件条件所限及营销手段缺乏新意，部分商场转型并不成功。2007 年美晟国际广场、西单MALL 即将开业，新开业的商场也将会是西单商圈最高端的商品业态。
2.3 朝外-燕莎商圈
众多涉外机构集中于燕莎商圈，大量国有大型企业总部进驻东二环区域，使得这个区域的消费具备相当的潜力。2006 年朝外-燕莎商圈没有新的商铺项目供应，随着新三里屯、圣拉娜、及巴黎城等项目将在2007 年开业，将使这里形成集娱乐、文化、购物等业态丰富的商圈。
3、市场展望
2007 年北京优质零售物业新增供应量将会超过100 万平方米，主要集中在朝外-燕莎商圈、国贸、西单和金融街。其中标志性的大型优质零售物业包括华贸中心水世界商城、圣拉娜、新三里屯、金融街四季商城购物中心、西单Mall 和美罗城购物中心等。
经济的持续发展和政策的逐步开放，将促使更多外资零售商明年进入北京市场。台湾新光三越百货将在北京华贸中心开设内地第一家百货公司。Tesco 收购顶新集团旗下乐购卖场50％的股权进入中国市场，在北京的大成国际中心 (论坛 像册 户型 样板间) 、华侨城维吉奥商业广场和立水桥三家新店筹备明年开业。家乐福、沃尔玛、麦德龙、法国欧尚等世界最大的一些零售超市加速在北京扩张门面店，奢侈品零售商也在速扩张。
2007 年新增供应量仍然很大，这将使得北京商铺整体空置率小幅上升，很多物业将承受较大招租压力。但成熟的优质零售物业租金还是会保持增长。东方新天地、国贸商城为代表的优质成熟商铺租金增长将领涨整个市场，并保持全市最高水平。
新增零售物业分布在不同区域，既有传统商圈，也有新兴商业区。西单Mall、王府井富阳广场、新三里屯等传统商圈内项目，在有人流的保证，经营得当的前提下，租金会逐渐升高。望京、东四环、立水桥等新兴区域型商圈逐渐形成，美罗城购物中心、沃尔玛购物广场和明天商业中心等大型商业明年相继开业，原有商业物业租金水平也会在其带动下有一定提高。
|
