——地铁物业原始股 租金优惠 税收扶持 增值潜力巨大

    自2005年9月1日南京地铁1号线正式通车以来，南京迎来了地铁经济时代。奥体中心地铁站上盖物业作为目前南京地铁商铺中最大体量的地铁上盖商业物业是一座具有有强烈现代感与时尚元素的综合商城，周边高档小区林立，河西新城CBD配套设施完善，地铁1号线每天带来巨大的人流，以地铁商铺为主导的南京地铁经济已经启动了崭新的商机。

    我集团获得其奥体中心地铁站上盖物业的独家经营权，结合税收优惠、交通便利、河西新城CBD、地铁出入口处、正宗地铁商铺原始股、升值潜力巨大等商业地产的优势，诚邀品牌实力的合作伙伴，共同打造地铁商业配套的总部办公及现代服务集中区。

    一、奥体中心地铁站上盖物业概况

    奥体中心站为南京地铁一号线的终点（起点）站，奥体中心地铁站上盖物业为地上三层按照现代商业配套标准设计建造而成的商业物业，外观气派，内部按照地铁设施标准高档装修，层高、柱间距、采光、供货通道等条件符合各类商业经营需要，水电容量充足，中央空调、通风、排烟及消防等设施齐全，一至三楼通过自动扶梯（8部）、自动垂直客梯和踏步梯（5部）上下，可用于招商合作的面积达数千平方米，租赁或合作面积可整层、多层及分割调节，门前场地开阔，具备充足的停车位。

    南京河西新城是江苏省及南京市政府与领导者着力建设的新城区，是南京发展现代服务业的核心区、实施跨江发展的先行区、打造人文绿都的示范区、建设和谐南京的模范区，聚集了中央商务区(CBD)、奥体滨江板块、新城科技园、会展中心及数个商业文化配套中心与现代服务集中区。

    气势恢弘的奥体中心场馆、崭新气派的金陵图书馆等众多城市级文体设施，凸显着河西新城作为南京城市新中心的骄人地位，也是彰显总部办公、现代服务、商业配套、文体休闲等产业发展的广阔空间。滨江开放的园林生态空间，让人们有充分的绿色享受和特有的亲水体验，是大力发展集团总部、设计展示、科技研发及商务办公等业态的好地方，孕育着巨大的商机与商业地产升值潜力。

    奥体中心地铁站上盖物业位于乐山路与奥体大街交叉的地铁中心起点站出入口处，毗邻奥体中心体育馆西便门。河西新城区已经成为集政府办公、商业经营、金融服务、中高档住宅等功能配套齐全的现代化新南京标志。奥体中心位于河西的南部，高档住宅区所在，也是规划中的河西中心所在。该区域建设成为以商务、体育、文化等为主的新城区中心；居住与就业兼顾的中高档居住区；以滨江风貌为特色的主城西部休闲游览地。奥体中心除建有大型比赛场地及适合附近居民健身使用的游泳馆、羽毛球馆、网球馆外，周边还即将建设完工的金陵图书馆、艺兰斋艺术馆、江东南路CBD商务中心、南京第一街区等大型具有居住、文化、商务、休闲、运动的集中区。

    对奥体中心及河西地区的交通规划中，该区域与老城区的道路联系通道共有23个：快速路通道3个，主干道通道6个，次干道通道6个，支路通道9个。地铁线3条：1号线、2号线和4号线并有多条公交线路，交通非常便利。以主场馆为中心向四周辐射的黄金地段均已被用来开发如金马郦城、奥体新城、紫鑫中华广场、顺驰滨江奥城等高档品质住宅小区。

    二、奥体中心地铁站上盖物业的商业经营价值和优势

    1、税收优势：奥体中心地铁站上盖物业位于南京河西新城的重点发展区域，当地政府为优化资源配置和区域发展环境，在招商入驻方面出台实施了一系列扶持政策，对入驻的企业税收乃至管理人员的个人所得税、子女入学、家属就业、医疗保健、户籍迁移等生活保障均有相关优惠政策保障，尤其是对在2007年12月31日前入驻河西CBD并符合产业导向的企业，其所缴纳的增值税、营业税和企业所得税留区级地方财政收入，在2007年12月31日前，区给予100%的财政扶持，自2008年起，三年内，区给予100%的财政扶持，后三年，给予50%的财政扶持；可见，对于入驻企业来说，税收扶持的力度非常优惠，企业在区政府给予税收方面的财政扶持所获得的收益可超过租金支出，可以说，入驻企业有可能以零租金成本而获得经营收益。

    2、地铁上盖商业地产的显著增值潜力： 根据国内北京、上海、广州等城市及国外地铁物业发展的案例，地铁物业对人流的聚集作用及商业贡献通常3-5倍于同地段的其他物业，香港李嘉诚在企业的发展阶段正是抓住了地铁物业长期增值的大好机遇；地铁物业拥有川流不息的客流，南京地铁一号线仅开通2年多时间，日客流量已经超过21万人次，地铁运营也成功盈利，四通八达的地铁网络产生巨大的有效人流，巨大的人流必然产生巨大的消费需求，因此市场需要符合便利需求的商贸业态的出现来满足消费者的需求，这样拥有黄金商机的“地铁商铺”，成为商业地产行业的风向标，经过近几年来的培育，人气、商业氛围日趋成熟，地铁商业地产的发展潜力巨大。

    3、商业地产的投资价值：当前中国经济形势持续向好，人民币升值、楼市上涨、股市翻倍，投资商业地产已经成为新的热点，可以说奥体中心地铁站上盖物业正是可预期升值潜力巨大的商业地产原始股。

    4、地铁通口优势：在每个国际化大都市，哪里最热闹地铁就通到哪里，有地铁通达的地方一定就热闹；在南京若企业申请开设地铁通口连接至少需要花费数百万元，奥体中心地铁站上盖物业正处于地铁中心站的出入口处，地铁通口优势不言而喻；而与普通商铺相比，地铁商铺允许的经营面积通常比较少。但正是因为商用面积有限，所以有利于垄断性地占领。随着地铁网络的不断形成，当达到一定规模时，不仅可以获取利润，而且还可以形成商业积聚与品牌推广的作用。

    5、管理优势：我集团凭借丰富的企业管理经验，积极响应政府总部办公经济、现代服务集中区及相关商业配套的政策要求，借鉴香港等地铁物业管理模式，为广大地铁商铺经营机构提供完善、先进、经济的物业保障服务，促进各类商业经营的有效互动融合。地铁物业以周边办公、居住及乘客和地铁观光旅游人士为主要服务对象，着眼于规模品质经营的商业定位，创造集总部办公、税收扶持、餐饮消费、超市购物、品牌推广、金融服务和休闲娱乐等功能于一体的一站式服务中心，为广大商业经营投资者和企业集团总部办公创造了良好的拓展商机。

    三、招商对象与基本要求

    l、招商合作的经营品类：

    企业总部办公、银行、保险、证券、营业厅等服务机构。

    主题餐厅、餐饮娱乐、休闲茶座、健身场馆、文化艺术等配套消费经营。

    连锁超市、专业卖场、百货市场、品牌折扣店、体育用品商店等商品经营。

    2、招商合作的基本要求：

    国内外企业集团总部或地区总部办公；

    国内外知名品牌厂商及具有丰富营销经验的地区级品牌代理商；

    国内外具有一定经营实力和诚信度商业机构或个人；

    入驻单位自行办理经营许可证件，合法合规经营。

    3、招商合作的入驻顺序：

    因奥体中心地铁站上盖物业已有知名企业集团主导入驻，此次招商合作的家数有限，有意愿方请从速接洽，所有经营机构按招商流程顺序入场。

    四、招商合作方式

    租赁经营：南京地铁一号线的奥体中心地铁站上盖物业部分场地可以采取租赁经营的通用方式，由入驻经营机构租赁一定区域，按照合同约定缴纳场地租金和相应的物业管理费，商户经营自主，内部自行管理，外部由物管机构统—管理并遵照地铁物业的有关条例。租金相对优惠，增值空间巨大。

    合作经营：对于合适的入驻经营机构，也可以采用合作合营等方式联合经营，具体合作形式及细则面谈。

    共赢高科投资集团获得奥体中心地铁站上盖物业18年独家经营权，结合税收优惠、交通便利、河西新城CBD、地铁出入口处、正宗地铁商铺原始股、升值潜力巨大等商业地产的优势，诚邀品牌实力的合作伙伴共同打造地铁商业配套的总部办公及现代服务集中区。

    四、招商合作的基本要点

    位置：南京市河西新城建邺区乐山路与奥体大街交叉的地铁一号线中心起点站出入口处、毗邻奥体中心西门并有多条公交线路，交通便利。

    周边：奥体中心除建有大型比赛场地及适合附近居民健身使用的游泳馆、羽毛球馆、网球馆外，周边还即将建设完工的金陵图书馆、艺兰斋艺术馆、江东南路CBD商务中心、南京第一街区、滨江风貌西部休闲游览地等大型居住、文化、商务、休闲、运动的集中区。

    建筑结构：作为目前南京地铁商铺中最大体量的地铁上盖商业物业，按照现代商业配套标准设计建造，地上三层，一层3,300平方米、二层4,500平方米、三层4,500平方米，南北方向开间146米，东西方向进深33米，挑高5米，柱间距5米以上，采光充足，外观气派，门前场地开阔，具备充足的停车位。

    配套设施：中央空调、通风、排烟及消防等设施齐全，一至三楼通过自动扶梯（8部）、自动垂直客梯和踏步梯（5部）上下，供货通道有自动货梯1部，水电容量充足。

    招租面积：可用于招商招租合作的面积达数千平方米，租赁或合作面积可整层、多层及分割调节。

    招商品类：企业总部办公、展示设计研发及银行、保险、证券、营业厅等机构；特色餐饮娱乐、主题餐厅、休闲茶座、健身场馆、文化艺术等配套消费经营；连锁超市、专业卖场、百货市场、品牌折扣店、体育用品商店等商品经营。

    时间要求：已有知名企业集团主导入驻，此次招商招租合作的家数有限，有意愿方请从速接洽，所有经营机构按招商流程顺序入场。

    招商合作方式：可以采取租赁经营的通用方式，由入驻经营机构租赁一定区域，按照合同约定缴纳场地租金和相应的物业管理费，商户经营自主，根据面积、年限、品牌、付款方式等条件租金相对优惠，增值空间巨大；也可以采用合作合营等方式联合经营，具体合作形式及细则面谈。

    租金报价：1层2.8元/天/平方米,2、3层2.0元/天/平方米，根据租赁面积、年限、品牌实力、付款方式、入驻税收等条件租金相对优惠。

    物业管理费用：基本物业管理费用报价10元/月/平方米，电梯使用、空调等能源费按实计量收取。

    租赁期限：1年起租，原则上租期在6年以内，对于租赁区域大的客户若需长期租赁，租金递增水平根据周边同类物业当时的市场价值确定。

    租金递增：在租金报价基数低、增值空间大的基础上，前6年按照7%环比递增，第7年起按照8%-12%的年增长率递增，具体递增幅度根据该处物业周边同类物业当时的市场价值情况在上述范围内商定。

    装修免租期：1个月。

    租赁保证金：相当于6个月的租金数额。

    付款方式：先付后用，按年支付。

    注：需明确租赁面积、楼层、区域、出入口、水电容量要求等。

    六、附图：南京地铁奥体中心站上盖物业区域、位置及周边环境图