市政发〔2005〕29号 2005年3月16日    

    《西安市商业网点发展规划（2004—2020）》已经市政府第70次常务会议研究同意，现印发给你们，请认真组织实施。    

    西安市商业网点发展规划

    (2004—2020) 

    2004年12月  

    目 录  

    第一章 总则

    第二章 商业网点规划目标

    第三章 商业网点总体布局

    第四章 零售网点规划

    第五章 批发市场规划

    第六章 商业街规划

    第七章 物流业规划

    第八章 商业网点发展规则实施对策

    第九章 其它

    西安市商业网点发展规划（2004—2020）  

    按照国家商务部的统一部署，配合西安市第四次城市总体规划编制工作的具体规定，从西安市商贸业发展实际出发，遵照科学规划，合理布局，功能齐全，有序竞争的原则，为促进城市繁荣繁华、增强便民利民功能、完善城乡服务网络，加快西部商贸中心建设，提升国际竞争力和持续发展能力，特制定《西安市商业网点发展规划（2004—2020）》。 

    第一章 总 则

    1.1 规划背景

    西安曾是闻名于世的古都和经济贸易中心，作为古丝绸之路的起点，商贸业有着辉煌的历史。近年来，西安商贸业以“发展大商贸、建设大市场、搞活大流通”为目标，大力调整经济结构，深化体制改革，加强设施建设，取得了长足发展，已初步建立起统一、开放、多元、竞争的商贸流通格局，西部商贸中心的地位逐步形成。

    随着社会经济的发展，城市化进程的加快，未来西安作为世界闻名的历史文化古都，旅游名城，中国重要的教育、科研、装备制造业、高新技术产业基地和交通枢纽城市，新欧亚大陆桥中国段和中西部中心城市，需要在尊重城市的历史和客观发展规律的基础上，以人为本，以改善人居环境、完善城市功能、健全服务体系、提高生活质量为目标，制订出西安市商业网点规划对策，逐步形成布局合理、功能齐全、统一开放、竞争有序的现代服务业新体系，以适应我国加入世贸组织后对外开放新形势的要求，并形成良好有序的市场竞争环境，保障我市商业快速、健康、持续发展。

    为引导西安城市商业网点新体系的建立，加强西安市商业网点的规范化、科学化管理，优化商业布局，有效配置资源，增强商业综合竞争力，促进商业企业发展壮大，强化商业网点分级设置，特制定此文本。文本参照国家有关规范、规定及标准，并结合西安商业发展的实际而制定。

    文本涉及的控制指标和技术规定是根据现有的相关标准、规范，参考国内外不同城市商业网点规划，结合西安市商业的实际情况并考虑到今后的发展而制定的。

    1.1.1 西安商贸业发展现状

    按照江泽民同志“以科技、旅游、商贸为先导，把西安建成一个社会主义的外向型城市”的题词精神，“九五”以来,在市委、市政府的领导下，西安商贸业认真贯彻落实国家宏观经济政策，以建设我国北方西部地区商贸中心为目标，发展大商贸、建设大市场、搞活大流通，从引导生产、调整结构、扩大需求、拉动经济增长大局出发，深化流通体制改革，加强基础设施建设，积极推进经济体制和经济增长方式转变，初步建立起统一、开放、竞争、有序的社会主义市场经济体系和多种经济成份共同发展的流通格局，促进了全市经济持续、稳定、快速的增长。近几年来，西安商贸业保持了较高的增长，2003年实现社会消费品零售总额440.05亿元，同比增长13.01%；绝对值在西北五省区省会城市中位居第1位，占西北五省区省会城市的46.85%，占西部九省区省会城市的14.53%，排名第三， 2004年已实现506亿元。商贸业已成为西安经济发展的支柱产业之一。

    目前，西安市的消费市场规模不断扩大，全市商业网点已达14.59万个，从业人员107万人，千人拥有网点数达到20.3个；全市5000平方米以上大型商场近50个，其中大型综合超市24个；零售企业中年销售过亿元的商场有15家，其中开元商城、家世界超市、民生百货、国美电器年销售超过10亿元；全市拥有各类交易市场514个，2003年成交额超过260亿元；其中年成交额超亿元的市场有16个；西安有着悠久的饮食文化，从宫廷大菜到东西南北各地特色大多都云集西安，各具风采，特别是具有陕西地方特色的各类小吃，品种丰富，物美价廉，2003年全市拥有餐饮业网点3.28万个，餐饮业零售额102.5亿元；作为世界热点旅游城市，西安已具有充足的接待能力和较高的服务水准。现有各类宾馆、饭店、招待所1500多家，三星级以上宾馆56家，可提供高、中、低档床位17万张，能满足不同消费需求；西安拥有大型现代化专业展览馆4个，总面积21万平方米，注册登记的展览公司120余家。购物中心、百货商店、连锁超市、仓储商场、家居中心、专卖店、专业店、便利店等新型业态正在全市蓬勃发展。

    1.1.2 西安商业网点布局现状

    零售网点布局现状

    随着西部大开发的推进和城市规模的不断发展,西安大型零售网点增长迅速,商业业态结构逐步优化。但目前我市零售网点的布局尚存在不少问题：大型零售网点过于集中在市中心地带，新建区域商业配套服务欠缺，零售网点购物环境亟需改造。

    批发市场布局现状

    得益于得天独厚的地理优势，一大批如农副产品、服装、汽车汽配、建材、金属物资等批发市场在西安得到了迅速发展，形成了种类较为齐全的批发市场体系，不仅影响着西北地区，甚至辐射整个西部。但是我市的大中型批发市场基本上是在传统的农贸市场、集贸市场的基础上发展起来的，因此大多还很不成熟。主要表现在：批发市场的分布点多面广，布局结构不太合理；一些批发市场处在城区，受到用地限制和地租影响，难有更大的发展空间；一些批发市场的选址与建设，没有经过科学统一的规划，在建设中还存在着重复建设、违规搭建等现象。

    商业街布局现状

    西安商业街发展呈高度密集型态势，还存在不少问题。一是商业街布局不够合理，西安的商业街主要分布在老城区，对区域商业中心的支持和带动欠缺；二是许多商业街在建设中存在着照搬照抄的现象，没有结合本街的自然、历史、区位条件而形成自己的特色；三是缺乏对商业街发展进行系统性规划和管理，市场定位不明确等。

    物流业布局现状

    西安地处我国东西两大经济区域的结合部，是新欧亚大陆桥中国段陇新、兰新线上最大的城市，其承东启西、贯通南北的枢纽作用十分突出。这种地域上强聚集和远辐射的核心优势，以及正在建设的西安国际航空港、密集的铁路运输网络、“米”字型公路和公众信息网络，都为西安发展大物流提供了良好的基础条件，而西安经济的持续快速增长和集散功能的不断增强也向现代物流业提出了强烈需求。西安现代物流业的发展，目前还处于起步阶段，存在着诸多问题和制约因素，主要表现在：一是对发展现代物流业的必要性认识不足；二是管理体制分割，缺少宏观协调；三是大型物资集散地自成体系，物流资源浪费；四是物流企业规模偏小，功能单一，整体水平不高；五是新型物流设施与设备较为短缺；六是市场机制不够健全，物流专业人才短缺等。

    1.1.3 规划依据

    《西安市第四轮城市总体规划》

    《零售业态分类》（GB/T18106—2004）

    《西安市国民经济和社会发展十五规划》

    《西咸经济一体化战略规划思路》

    《西安市商贸业发展十五规划》

    《西安市商业零售业态规范》

    《西安现代物流产业发展规划》

    《西安市商业分级设置规范》

    《西安市商贸业分类发展指导目录》

    《西安市关于进一步发展连锁经营的指导意见》

    《西安市设立大型零售商业网点听证办法》

    《西安市城市道路桥梁排水改造工程项目建议书》

    《西安统计年鉴》

    1.2 指导思想

    按照“国际化、市场化、人文化、生态化”的发展理念，结合“旅游名城”，“中国重要的教育、科研、装备制造业、高新技术产业基地和交通枢纽城市”，“新欧亚大陆桥中国段和西部及黄河中上游重要的中心城市”等未来城市定位，从我市经济发展和商业网点建设的实际出发，以促进城市繁荣繁华、增强便民利民功能、完善城乡服务网络，加快西部商贸中心建设，提升国际竞争力和持续发展能力为目标，合理控制总量，突出发展重点，逐步建立与我市经济发展、城市建设相适应、布局合理、功能齐全、统一开放、竞争有序的城市商业网点新体系，构筑以产业组织集中化、经营机构组织化、流通方式现代化的流通格局，发展新型营销业态，拓宽消费领域，优化消费结构，沟通城乡市场、发挥流通业先导作用，使商贸业在区域经济中发挥更强的辐射和带动功能。

    1.3 规划理念

    1.3.1 大商贸理念

    立足发展大商贸的角度，对西安现代商业网点进行规划。发展大商贸理念就是不仅要发展商品零售、批发交易、商业加工包装、商品仓储、物流和商业中介服务业务，还要发展商业金融服务、商业科研服务、商业宣传推广以及相关的餐饮、旅游服务、会展业、娱乐等领域，使商贸业成为促进地区经济增长的主要支柱行业。

    1.3.2 大市场理念

    把建设大市场的理念引入商业规划中。市场在当今已经不仅仅是为满足生产的供求和人民生活的需求，而且是整个经济发展的动力源，是社会安定的基础。建设大市场就要加强基础和配套设施建设，建立一批形态多、区域广、专业性突出、竞争力强和信息化程度高的大型市场。

    1.3.3 大流通理念

    现代商贸流通不仅包括商流、物流，还包括信息流、资金流、人才流。商贸流通要以市场为中心，以商品为基础，以流通为手段，使其达到快速、高效、畅通、有序。搞活大流通不仅仅局限于本地区的流通，还要利用西安作为“新欧亚大陆桥中国段和西部及黄河中上游重要的中心城市”的地位，连通东西，贯穿南北，实现跨地区、跨国界的流通。

    1.3.4 休闲商业理念

    随着人们生活水平的提高和休闲娱乐时间的增加，休闲经济发展非常迅速，促进了商业向休闲化方向发展。人们去商业街、购物中心等商业网点，不仅是为了购物，同时也是一种时尚的休闲活动。休闲消费需求的增长，将使具有购物、娱乐餐饮、交际、游憩等多种休闲于一体的商业网点受到越来越多消费者的欢迎。

    1.3.5 科技网络商业理念

    现代商业越来越注重信息网络化。依托现代科学技术和网络平台，大力发展电子商务，以高新科技为主体，高起点地发展具有国际水准的新型商业，建立高效合理的连锁商业网络和配送网络，满足和开发各种层次消费者的消费需求。

    1.3.6 旅游服务商业理念

    城市商业网点是城市空间的有机组成部分。随着西安旅游名城地位的逐步巩固和旅游产业的不断发展，对商业网点的规划提出了更高的要求。旅游服务商业的理念就是要将商业网点的布局与提升城市形象、美化城市景观相结合，注重历史文脉，保护名胜古迹，营造具有深厚历史底蕴和较高文化品位的旅游文化商业区，满足国内中高档旅游和海外观光旅游消费的需求。在商业网点的建设中，应注重吸收国外的成功典范，通过创新发展，营造现代气息的商业环境，形成既舒适宜人又典雅高贵的商业气息，加强旅游与商业的共同发展。

    1.3.7 绿色生态商业理念

    绿色生态商业理念是贯彻可持续发展要求的具体体现，商贸流通业发展应与人口、环境、交通和资源相协调。注重加强生态建设，防止商业污染，保障生态良性循环。将城市生态环境保护与商业网点布局设置有机结合。

    1.3.8 教育商业理念

    西安是我国重要的科研与人才培养基地。目前西安市共有全日制高等院校32所，在校生40.1万人；普通中等学校654所，在校生62.8万人。西安高等院校数量之多，规模之大，在全国各大城市之中，仅次于北京、上海，位居全国之三。教育产业的发展，将为西安带来每年百万以上的学生消费人群。因此在商业网点的规划建设中，不可忽视学生这一特殊消费群体，大力开发学生消费市场，挖掘学生消费潜力，方便学生购物。

    1.4 规划原则

    1.4.1 合理配置资源，整体协调发展

    商业体系是城市系统的重要组成部分，现代商贸流通的发展规划应遵循合理配置资源，整体协调发展的原则，商业网点布局要从城市总体发展出发，与人口分布、消费需求、交通体系、环境保护相协调，与相关产业的发展相配合，使资源得到有效合理的配置。

    1.4.2 分清层次结构，完善功能配套

    现代商业的发展要注重分清层次结构，完善功能配套。一是满足不同的消费需求，分级发展不同层次、功能互补的商业网点；二是商业设施布局要形成合理的圈层结构和等级，突出发展重心，明确发展方向。

    1.4.3 突出文化特色，营造商业景观

    现代商业的发展要充分体现古都的厚重历史和文化特色，树立区域理念，整合历史资源，继承传统格局，突出古城精华，采取保存、利用、开发、创新等途径来传承历史文脉，展示文化内涵，塑造独具特色的商业景观、商业文化和商业形象。

    1.4.4 优化经营环境，注重以人为本

    现代商业的发展应该注重经营环境的优化，充分体现以人为本的原则，在商业网点布局中考虑居民的购物便利，配套完善相关设施，注重环境美化、绿化，营造一个舒适、洁净、美观的经营环境和消费场所。

    1.4.5 适度超前原则

    商业网点规划要着眼于长远，与生活发展水平同节奏，与我市经济发展水平相适应。商业网点布局要对居民生活具有保障和引导功能，应当瞄准现代化大都市的目标，着眼于长远，努力满足不断增长的多样化需求，引导消费时尚，挖掘消费潜力，关注需求变化，创新消费方式，大力发展都市旅游购物。在网点分布、业态设置、购物环境等方面应当适度超前，提升起点与标准，开拓新的经营服务领域，适应未来消费发展需要。

    1.5 规划范围、规模及期限

    1.5.1 规划范围

    按照“九宫格局、棋盘路网、轴线突出、一城六心”的城市未来布局模式，本规划覆盖西安未来中心城市及多个城市副中心地域范围。

    1．主城区范围：以唐长安城为中心区，以绕城高速为基本轮廓，局部向外少量扩张，东到洪庆，西至纪阳，南至长安，北到渭河。到2010年主城区建设用地规模为524平方公里；2020年主城区建设用地规模600平方公里。

    2．市区范围：包括11个行政区，即碑林区、莲湖区、新城区、未央区、雁塔区、灞桥区、长安区、临潼区、阎良区以及将要撤县设区的户县和高陵。到2010年—2020年，市区规划面积为778平方公里。

    3．市域范围：为西安市行政辖区，总面积为10108平方公里。到2010年全市城镇建设用地总规模为850平方公里（其中市区外围区域建设用地规模为72平方公里）。

    中远期规划涉及“六个副中心”，即在西南方向形成以户县、高新新区为主的副中心；在东北方向形成以新筑、临潼为主和以阎良为主的两个副中心；在渭北方向形成以高陵（跨过渭河）、泾河工业区为主的副中心；在东南方向形成以蓝田为主的副中心；在西部方向形成以周至为主的副中心。建设用地约400平方公里，人口400万（包括分布在各建制镇内的人口）。

    1.5.2 人口规模

    按照西安2003年人口716.58万人为基数，以人口年均自然增长率4.5‰推算，预计2010年西安人口规模将达到955.46万人，2020年人口达到1030.69万人。

    其中，主城区范围：到2010年主城区人口规模为524.59万人；2020年主城区人口规模为600万人。

    市区范围：到2010年，市区总人口规模为700.7万人；2020年，市区总人口规模为773.36万人。

    市域范围：到2010年市域总人口规模为955.46万人；2020年市域总人口规模为1030.69万人。

    考虑到流动人口因素，本次规划确定西安城市人口规模近期为1000万人，远期为1200万人。

    1.5.3 规划期限

    本规划期限为2004年—2020年，分为三个阶段：

    ■ 近期2004年—2010年；

    ■ 中期2011年—2015年；

    ■ 远期2016年—2020年。

    1.6 规划内容及重点

    1.6.1 规划内容

    第一部分为西安市商业体系总体布局规划。

    第二部分为西安市各商业业态布局规划。商业业态分为零售业、批发市场、商业街、物流业等四种类型。

    1.6.2 规划重点

    从西安西部商贸中心和城市总体规划出发，确定西安商业网点规划的重点主要为：市区商业网点规划、外围区域商业网点规划。内含西安市总体商业布局规划和零售商业网点、商业街、批发市场和物流园区布局规划等部分。

    市区商业网点规划以西安三级商业服务网络规划为核心，由中心商业区、二环商业带、社区商业组成。

    外围区域商业网点规划 按照城市骨架逐步拉大的发展方向，由三环商业带、卫星城商业圈、城镇商业组成。

    第二章 商业网点规划目标

    2.1 规划目标

    结合西安区位优势和中心城市地位，从建设适宜创业发展和生活居住的绿色生态城市的思路出发，突出“在历史文化古城，享受现代商业文明”的特色，不断提升西安现代商贸流通业的整体水平，培育和完善结构合理、设施配套、技术先进、运转高效的商业网点流通体系。以实施西部大开发为契机，按照物流资源的优化组合和生产要素合理配置的发展要求，坚持“政策引导、打破垄断、整合资源、扩大开放、规范运作”的发展原则，完善商贸体系，进一步增强西安商贸流通业的辐射力和竞争力。立足于西安都市圈，影响黄河中上游区域，使西安成为交汇东西、带动西部、辐射全国、联通中亚、接轨国际的西部商贸中心。

    到2020年，把西安基本建成布局科学、业态优化、结构合理、功能完善、竞争有序的西部商贸中心。具体包括以下六个方面：

    集购物消费、休闲娱乐、观光游览、商务盛会于一体的在西部地区有重要影响的商品交易博展中心；以现代流通组织形式为主的物流配送、连锁经营、专业市场、仓储商场、配送中心、批发企业等多种经营形态并存的西部现代物流中心；具有吸引力强、辐射面宽、影响力大，面向中西部和全国乃至西亚市场的果业、建材、汽车、电子、机电、日用品等商品集散贸易中心；以电子商务为代表，以现代信息技术为支撑，集有形市场和无形市场相结合的现代商业信息传播中心；以建立市场化、外向型商贸人才培养机制为目标，以职业经理人培训、认证、评比、储备、推介为核心的西部商务人才培养中心；以诚信服务、礼貌待客、文明经商为支撑的古城商业文化中心。

    2.2 总量预测

    以2003年西安社会消费品零售总额440亿元为基数，2004—2010年西安社会消费品零售总额年均增长速度按13%—15%测算，预计2010年西安社会消费品零售总额将达到1000—1200亿元；2010—2015年西安社会消费品零售总额年均增长速度按11%—13%测算，2015年预计社会消费品零售总额将达到1800—2000亿元；2015—2020年社会消费品零售总额年均增长速度按8%—11%测算，2020年预计社会消费品零售总额达到2800—3200亿元。

    2.3 商业设施用地及营业面积推测

    参照同类城市人口与商业营业面积的匹配标准，结合人口自然增长、城镇化进程、城市规模扩大、旅游消费人口增多、流动人口增加、汽车拥有量提高等因素，确定西安市人均占有商业营业面积标准为0.8—1.2平方米/每人。根据人口预测，预计2010年西安市商业营业总面积应控制在770—1150万平方米之间；2015年商业营业总面积应控制在800—1200万平方米之间； 2020年西安市商业营业总面积应控制在830—1250万平方米之间，其中：主城区人口规模为600万人，商业营业面积宜控制在600—800万平方米之间，所需商业用地约4000亩—4800亩；市区其余区域人口规模172.86万人，商业营业总面积宜控制在130—200万平方米之间，所需商业用地约1000亩—1500亩。

    西安市区外围（蓝田、周至、建制镇和其它村镇）总人口257.33万人（其中非农业人口60万人），规划营业面积210—320万平方米，用地规模1600—2400亩。

    以上不包括物流配送建设用地。

    2.4 商业网点功能结构

    中心商业区 按照突出特色、提高品质的原则，在中心商业区内以调整、改造、提高为主，优化结构、聚集品牌、提高质量，走内涵式发展道路。

    二环商业带 按照配置合理、保障供给的原则，重点开发建设二环商业带，以区域商业中心为节点，带动整个区域商业网点合理布局，满足消费需求。

    三环商业带 按照做大做强、增强辐射的原则，加快发展三环商业带，横向联合、沟通城乡、强化功能，建设大市场，搞活大流通。

    社区商业网 按照规范整合、便民利民的原则，改造充实社区商业网点，逐步形成多层次、点面结合的合理布局。

    2.5 有计划地改造和完善“三级商业服务网络”

    按照西安市“九宫格局、棋盘路网、轴线突出、一城六心”的城市布局形态和完善现代服务体系的规划要求，加快改造和完善我市三级商业服务网络，形成以中心商业区、二环商业带、社区商业为主的市区商业网和以三环商业带、卫星城商业圈（含阎良、临潼、高陵、户县等）、城镇商业为主的外围商业网络。

    2.5.1 充实提高中心商业区

    按照中心城区旅游商贸服务功能的进一步强化，在占地近8.84平方公里的旧城区（明城墙以内）建设一级商业服务网。

    ■ 近期规划 加快西大街、东大街、北大街、解放路等重点商业密集区的新建和改造步伐，充实城区内各种新型业态，对现有商业网点进行改造和提高，不断完善城区内的东西南北四条大街和解放路商业街服务网。

    ■ 中期规划 加快发展以南北大街为轴，解放路与洒金桥大街相对，东西五路、莲湖路与东西大街相对“中”字型中心商业区。重点是优化调整网点布局结构，开发商业功能区，将传统特色和现代气息相结合。

    ■ 远期规划 在以钟楼为中心，北到莲湖路，西到南北广济街，东到端履门、柏树林，南到南城墙的“田”字型中心商业区内建成拥有多个大型百货商场，多家时尚专卖店，多条专业商业街在内的，融购物、休闲、娱乐、旅游为一体的中心步行商业街区。该商业街建设要按照高起点、高标准的要求，整合现有资源优势，实施整体连片开发，大力开展招商引资，调整网点布局，优化业态结构，提升网点品位，改善道路环境，减轻交通压力，塑造高尚街区形象，完善餐饮、金融等配套服务设施，使之成为中国西部商业的一颗明珠，形成集高尚购物、休闲娱乐、观光旅游为特色的未来西部核心商业区域。

    2.5.2 建设发展二环商业带和三环商业带

    在二环商业带和三环商业带以及外围区域商业区，建设发展二级商业服务网。

    ■ 近期规划 重点建设和完善二环商业带。围绕土门、小寨、三桥、曲江、胡家庙、张家堡等地区建设区域商业中心，合理设置一些大型超市、专业店和农副产品、日用商品的批发市场。开始建设西安第一个城郊购物中心（SHOPPING MALL），加快新建物流园区和物流配送中心的建设速度。

    ■ 中期规划 做好三环商业带和其他区域商业中心的建设。围绕三环线，重点作好泾渭区、新筑、长安等地商业网点的建设，在城乡结合部、交通干道附近合理布置城郊购物中心、仓储式会员店和一些农业生产资料、工业品生产资料批发市场等商贸服务设施。

    ■ 远期规划 进一步充实和完善临潼、阎良、高陵、户县等卫星城商业网点的开发和建设。

    2.5.3 配套建设社区商业服务网

    在全市人口聚集密集区、住宅新区、开发区、中心城镇等区域建立一批方便群众消费的便利店、超市、折扣店、食杂店等商业网点，建设发展三级商业服务网。重点建设群众日常生活必需品的供应设施，以完善市区社区商业和城镇商业商贸服务功能，使其具备网点合理、行业齐全、服务配套、便民利民的特点。

    第三章 商业网点总体布局

    根据西安市商业布局现状，西安市商业体系分为三级商业服务网：一级商业服务网为中心商业区；二级商业服务网包括：区域商业中心、二环商业带、三环商业带、卫星城商业圈等四部分；三级商业服务网包括市区社区商业和城镇商业区。商业网点布局体现“时尚购物在中心、休闲消费在二环、增强辐射在三环”的调控导向。

    3.1 中心商业区规划

    3.1.1 中心商业区是指商业高度集聚、经营服务功能完善、服务范围超广域的商业中心。其功能特征为：行业齐全，功能完备，形成购物、餐饮、旅游、休闲、娱乐、金融、商务约会有机集聚；其商业特征为：网点相当密集，市场最具活力，商业最为繁华，辐射力极强；其业态特征为：品牌特色突出，资源配置合理，市场细分度深，窗口作用明显。其客流特征为：日均客流量较大，外来消费人口占客流总量的比重越来越高，有望超过总客流的50%以上。

    3.1.2 西安中心商业区位于明城墙以内,处于西安城市中心地带，是全市商业最繁华地段和居民购物的主要场所集中地，是西安市的商业黄金地段和西安零售服务网点的核心区域，这一区域是以历史文脉为底蕴，以具有古城风情、传统特色的商业街为重要载体，以传承历史的老字号为亮点，融汇了现代商业网点和新型业态，具有明显的区位优势和文化及旅游优势，是典型的传统与现代结合的商业中心区，是西安城市文化和传统的载体，具有独特人文魅力和商业吸引力,聚集了多家西安市较为知名的百货店、专卖店和商业街。如开元商城、民生百货大楼、百盛购物中心、世纪金花广场、骡马市、书院门步行街等。

    3.1.3 西安中心商业区网点建设的总体目标是：继续提高商业集聚程度，推进网点布局战略调整，提升商业设施品位，重点是优化调整网点布局结构，开发中心商业功能区，将传统特色和现代气息相结合。近期，中心商业区将以调整现有零售网点布局为主，限制大型超市和批发市场在该区域内的新建和发展。提高新型业态比重，完善服务功能，增强现代气息，形成高度繁华的现代大都市商业中心。

    3.1.4 针对城市性质及市场格局现状，西安中心商业区商业定位是以购物、休闲、旅游为主的综合商业中心。消费对象主要是旅游商业顾客、大西安都市圈周边地区消费者及西安市民。

    3.1.5 中心商业区应结合区位特点，推进经营结构调整，开拓延伸新的经营服务领域，完善经营服务功能，突出优势、特色经营、档次错开、门类齐全，形成具有休闲、旅游、购物为一体的特色商业氛围。

    3.1.6 中心商业区商业网点按以下功能特色进行布局：

    以服务于中高档消费人群和国内外旅游者为主要目标，通过引进国内外知名品牌，形成以钟楼为核心商圈的百货店、专卖店、专业店高度集聚的时尚购物区。

    在东大街对传统商业网点设施进行改造，改造建设骡马市步行商业街、炭市街水产品一条街、尚朴路通讯产品一条街；在西安饭庄以东、端履门十字等处新建3—4个大型商业设施；继续完善开元商城、世纪金花广场、方汇百货、西安饭庄、老孙家泡馍等知名商业企业的服务功能，形成特色商业街、精品百货店、专业店、地方旅游纪念品商店和老字号餐饮店为主的西部第一商业繁华购物街区。

    规划建设西大街商贸旅游商业街，以新建5—6家大型综合性商贸设施为契机，带动西大街商气快速提升；巩固传统老字号经营，改造城隍庙市场，新建西大街回坊清真食品商业一条街，在西大街及其周边地区形成以传统民族食品和商品、民族餐饮、特色旅游纪念品为主，以珠宝饰品字画、古玩、雕刻、工艺品等为辅的风味美食区和特色购物区，建成具有浓郁民族旅游特色、享誉国际市场的旅游商贸商业街。

    不断充实提高南大街现代高尚消费的商业氛围，在完善南大街百货店、专业店以及金融机构、商务会所、星级饭店服务特色优势的同时，在其周边地区形成以西式酒吧、咖啡屋、娱乐房、休闲吧为主体的休闲观光区。

    进一步填补北大街商业设施，引入品牌商业企业进驻，在北大街中段和靠近钟楼地段新增3—4个有规模、有档次的大型商业设施，使北大街成为体现西安现代商业文明消费场所的新亮点。

    3.1.7 中心商业区商业网点设置导向：

    ■ 鼓励设置：

    在中心商业区内，鼓励开设经营国内外知名品牌的专卖店、专业店、特色餐饮网点、文化娱乐设施以及具有西部特色的旅游纪念品商店，大力引进老字号名店进入；结合中心城区传统商业网点改造，改造现有百货商店，按照集中连片开发的原则，在合适的地段整体开发建设若干家百货店或市区购物中心。

    业态设置强调精品化，中高档化，强调差异化经营。

    ■ 限制设置：

    大型超市、仓储式会员店等。

    ■ 禁止设置：

    城郊购物中心、各类批发市场、集贸市场等。

    3.2 二级商业服务网规划

    二级商业网点规划涉及区域商业中心、二环商业带、三环商业带、卫星城商业圈等四部分。

    3.2.1 区域商业中心是指商业中度集聚，经营服务功能比较完善，服务范围为广域的地区商业中心。从构造国际化大都市的角度出发，大力发展西安区域性商贸中心，规划西安区域商业中心共20个。

    近期 重点建设小寨商业中心、土门商业中心、胡家庙商业中心、北二环商业中心、高新区商业中心、沙坡商业中心、张家堡商业中心、红庙坡商业中心、经开区商业中心、曲江商业中心、纺织城商业中心、三桥商业中心等12个区域商业中心。

    中期 建设韦曲商业中心、郭杜商业中心、浐灞河生态区商业中心、临潼商业中心、泾渭区商业中心等5个区域商业中心。

    远期 建设阎良商业中心、户县（西户区）商业中心、客运北站商业中心等3个区域商业中心。

    各个区域商业中心要结合各自区域的特点，以及商业发展的基础条件，分别突出购物、交易、餐饮、娱乐、文化休闲、旅游服务等功能，形成各自的特色。

    3.2.2 根据西安城市特点及西安城市战略转变的要求，区域商业中心突出结构合理，特色明显、功能齐全的规划原则，强化区域辐射优势，服务人口为15—20万人，基本满足区域商业中心内人们购物、餐饮、休闲、娱乐和商务活动需要。

    近期规划 确定小寨商业中心、土门商业中心、胡家庙商业中心、张家堡商业中心为本市重点建设的二级商业中心。它们均位于二环商业带上，交通条件良好，二环商业带规划原则是配置合理、保障供给。其中小寨商业中心区除具备一般区域商业中心的特点外，还应结合会展业和大雁塔及曲江文化旅游等特点，目标顾客为会展人流、旅游人口及本地区居民、大专院校学生等；土门商业中心区目标顾客主要是本地区居民；胡家庙商业中心区包括了轻工批发市场、康复路批发市场等众多批发市场，其目标顾客是本地区居民及涵盖西部广大地区商业客户；张家堡商业中心将随着经济开发区和北城建设的发展，人口规模会进一步增加，目标顾客主要是本地区居民。

    中远期规划 重点发展位于三环商业带的区域商业中心和卫星城商业圈的区域商业中心。三环商业带规划的原则是做大做强、增强辐射，设置商业业态应保持一定规模，扩大辐射范围；卫星城商业圈内的区域商业中心规划则以满足区域内居民消费为目的，其目标顾客主要是本地区常住居民。

    3.2.3 区域商业中心设置导向：

    ■ 鼓励设置：

    中型百货店、专业店、专卖店、超市、便利店、餐饮网点、文化娱乐设施。在三环商业带鼓励设置专业批发市场和物流配送中心。

    ■ 适度设置：

    专业店、大型超市、家居建材商店、城郊购物中心、集贸市场等，在六个城市副中心可适度设置社区购物中心。

    3.3 社区商业和城镇商业区规划

    社区商业布局强调商业网点的数量和结构要与社区规模相配套。西安要按照人口规模与商业网点配置的数量关系，大力发展现代社区便利型商业。社区商业网点以满足居民日常消费为宗旨，紧紧围绕居民生活需求，主要配置居民日常生活消费必需的商业行业和生活服务业，设置完整配套的日用商品、餐饮网点和日常生活服务网点。服务对象主要为当地居民。社区商业要根据西安市不同社区的特点进行商业网点配置，其商业布局思路是以社区为载体进行布局，着眼于短半径的社区小商圈，立足于提供便利性服务。

    3.3.1 中心城市社区商业 列入社区（居住区）商业重点建设的区域是：距市中心商业区、区域商业中心1公里以外，人口规模达到3—5万人，服务半径在500米左右的居住区，社区商业面积一般按每千人200—500平方米配置。同时，在新建社区也可建设相应规模的社区邻里型商业中心，其营业面积控制在2.5—3万平方米左右。

    社区商业鼓励设置集购物、餐饮、休闲、娱乐、生活服务为一体，能满足居民多样化消费需求的社区购物中心，以及食杂店、便利店、折扣店、超市、餐饮店、理发店、修理店等生活服务设施。其中以生鲜食品超市为主力业态，面积一般在1000平方米左右，并以发展连锁经营为主进行规范和整合。便利店一般辐射半径为500米，步行5—7分钟可到达，日营业时间16—24小时，开展交费、购票、送货、家政、邮政等诸多附带服务项目。

    规划期内，要依靠多方力量，引进多元投资主体，对街头巷尾的低档杂货店、食品店全面整合改造，通过直营、加盟、特许、入股、租赁、重组等方式，大力发展连锁经营。

    以便民利民为宗旨，适当设置大众餐饮、理发、洗衣、杂货、租赁、洗染、维修、缝纫等服务设施。

    限制设置：百货店、专业店等。

    禁止设置：仓储式会员店、专业批发市场、大型超市等。

    新建居住区商业网点建设必须按照国家有关规范和规定按比例配建，体现以人为本的原则，符合社区居民适宜居住的环境要求，杜绝因大型商业设施的设立而造成的人流、噪音、交通等对居住区环境的影响。

    对原有的城市街区，重点在于改进商业网点的业态服务功能，丰富商业网点的种类，提升商业网点的档次和质量；对村镇改为街道、居委会的社区，重点是改善商业配套设施，提升网点服务水平，改造优化原有网点，补充新的服务网点。

    3.3.2 中心城镇社区商业 依据3县44个建制镇的城镇体系框架，按照“增强极化、扩展规模、轴向密集、带动侧翼”的城镇体系规划的总体策略，对位于农村的城镇社区，重点放在镇一级商业网点体系的构造，其中中心镇作为示范带动其他镇发展。要结合中心镇规划，积极推进中心城镇商业体系建设。

    各城镇商业要根据各自的产业主导型、交通枢纽型、旅游主导型、现代居住型和生态休闲型等功能定位，构建科学合理的商业网络，重点抓好零售网点的建设和改造，以满足不同层次居民的消费需求为目标，鼓励设置生鲜食品超市、便利店、专业点、餐饮网点、生活服务网点，改造升级肉菜市场。

    根据当地人口和购买力情况，适度发展超市、百货店、专卖店、折扣店、文化娱乐网点。适当设置大型超市、仓储式会员店、批发市场。村一级网点主要立足于便民利民，网点规模不宜过大，突出规范经营发展方向

    。

    第四章 零售网点规划

    零售网点规划分两个层次，第一个层次是大型零售网点，其主要业态包括百货店、大型超市、大型专业店、购物中心（SHOPPING MALL）、仓储式会员店、家居建材商店等；第二个层次是中小型网点，其主要业态包括食杂店、折扣店、超市、便利店、专业店、专卖店等。

    4.1 大型零售网点规划目标

    加强对百货店、购物中心、专业店和大型超市建设的规划引导，合理布局层次较高、形象较好的零售、餐饮、休闲服务等商业网点，使之成为西安亮丽的商业景观，提升城市的整体形象。

    4.1.1 优化发展大型百货店

    百货店是指营业面积在6000平方米以上，以经营服饰、鞋类、箱包、化妆品、家庭用品、家用电器为主，种类齐全，商店设施豪华，店堂典雅、明快，采用柜台销售与自选（开架）销售相结合方式经营，功能服务齐全购物场所。百货店一般适宜布局在一级商业服务区和区域商业中心。目前西安百货店正在受到其它大型零售业态的挑战，市场所占比重呈下降的趋势。西安百货店的新建要适度安排，在中心商业区内新建百货商场应按照集中连片开发的原则进行，对原有百货店应加强改造升级和功能更新，把功能较为单一的传统百货店改造成为功能较为齐全的现代综合百货店。

    4.1.2 适度发展仓储式会员店

    仓储式会员店具有批零结合、价格便宜的突出优势，以大众化衣、食、用品为主，自有品牌占相当部分，商品在4000种以上，实行低价，批量销售。仓储式会员店适宜布局在二环至三环之间的交通便利且较为开阔之处。由于仓储式会员店的影响范围较大，因此对其数量要有所控制，走适度发展的路线。

    4.1.3 有序发展大型超市

    大型超市具备生鲜肉菜、家庭食品、日常生活用品齐全等功能，大众化衣、食、日用品齐全，一次性购齐，注重自有品牌开发。大型超市现已成为西安大型零售网点的主要业态，宜布局在靠近人口密度较高且交通比较便利的生活区（但一般不进入住宅区）。因此需要根据西安人口数量和住宅区分布的情况，引导企业有序地发展和合理布局大型超市。

    4.1.4 合理发展大型专业店

    大型专业店是采取自选销售和开架面售相结合方式，以销售某一大类或几个大类商品和提供相关技术、服务、满足一次性购全的零售业态。营业面积通常在3000平方米以上。大型专业店布局较为灵活，既可以与别的业态一起，布局在商业街或购物中心内，也可以不与别的业态一起，单独布局在某个地方。既可以布局远离居民区，也可以靠近居民区。由于大型专业店既具有专业特色，又具有规模效应，因此有着良好的发展空间，今后要合理地、有步骤地发展家具和家居用品、家电、音像图书、医药等类型的大型专业店。

    4.1.5 引导发展购物中心

    购物中心可分为城郊购物中心（建筑面积在10万平方米以上）、市区购物中心（建筑面积在5—10万平方米）、社区购物中心（建筑面积在5万平方米以下）三大类型。今后应适度发展社区购物中心、市区购物中心，控制发展城郊购物中心，并按照规划引导合理布局。

    4.2 大型零售业态规划要点

    4.2.1 百货店

    百货店一般应布置在中心商业区、区域级商业中心以及历史形成的商业集聚地，目标顾客以当地居民和流动顾客为主。一般要有30—50万以上人口的大商圈支持，商圈空间范围较大，包括周边地区人口。因此应根据全市人口规模确定大型百货店的数量，再根据商业功能区的情况，将百货店分布在各主要商业功能区内。结合上述情况，西安百货店的数量宜控制在35个以内。主要分布在50万人口以上的区域内和一级商业区内。

    百货店规划充分体现对现有百货商店以改造为主，适当新建百货店的原则。从现在至2006年，重点提升开元、民生、世纪金花、百盛等现有百货店的经营能力，使其成为西安百货店的旗舰店；积极引导军区服务社、秋林公司、太白商厦、中汇百货等商店调整营销策略，实现差异化营销，赢得区域市场竞争优势，形成中心商业区和区域型商业中心的聚集效应；2006—2010年间在东大街合适地段新建3—4个百货商店；在西大街、北大街等合适地段再新建2—3个百货店，以丰富目前西安中心商业区零售网点的高端业态；在2011—2015年间，积极筹备在西安市的东西南北四个方向的重点区域商业中心地区各建2个市级购物中心。在2016—2020年的远期规划中，分别在外围卫星城即阎良、临潼、高陵、户县商业中心建设若干中档百货店。

    4.2.2 仓储式会员店

    仓储式会员店需要大商圈的支撑，根据人口密度、交通条件以及周边地区商业环境，西安的仓储式会员店数量宜控制在10个左右，按每50万人或半径5公里商圈配置一个，同时避免与大型超市商圈的范围相互交叉影响，选址应在城乡结合部的交通要道旁。由于仓储式会员店布局一般在交通便利之处，因此这10个仓储式会员店适宜布局在三环商业带地区。每个会员店营业面积为10000平方米左右，店堂设施简朴、实用，采取仓储式陈列，开展自选式销售。目标顾客以中小零售店、餐饮店、集团购买为主。

    根据西安市现有城市布局，结合人口情况，在2004—2010年间，在三环商业带，新建4—6个仓储式会员店。分别布局在三桥、张家堡、纺织城、曲江、辛家庙、十里铺等区域附近。在2011—2020年间，在长安与户县间、三桥与咸阳间、临潼和渭南间、阎良和高陵间布局建设4—6个仓储式会员店。

    4.2.3 大型专业店

    大型专业店的主要特点是商品结构体现专业性、深度性，品种丰富，选择余地大，主营商品占经营商品品类的90%以上，经营的商品品牌具有自己的特色。医药、音像、通讯、书籍、家电、文化、服务、家居、钟表、眼镜、食品、五金、装潢、交电、化工等是专业店的重点行业。目标顾客以有目的选择某类商品的顾客为主。但并不强调是当地人口。大型专业店的布局较为灵活，商圈人口需要在10—20万人以上，根据西安总人口数量和其他业态等对大型专业店的替代等因素，大型专业店近期规划宜控制在60个左右，其中，家电类专业店宜发展20个以内，医药类专业店宜发展30个以内，通讯产品类专业店宜发展18个以内，图书类专业店宜发展20个以内。其定点一般应布置在区域商业中心，城郊结合部、交通要道旁和符合城市规划的大型居住区附近，经营服务辐射半径2公里左右。

    4.2.4 大型超市

    大型超市选址应在城郊结合部、交通要道旁和符合城市规划的大型居住区附近。其商店营业面积应在6000平方米以上，经营服务辐射半径2公里左右，大型超市要求10万人以上的商圈，商圈范围以当地居民为主。结合西安市的分区人口变化情况和不同业态的替代效应，近期规划大型超市总量控制在40个以内，中远期规划控制在60个左右，以二环商业带为重点发展区，主要分布在大型居民住宅区附近和交通要道处。

    综合零售商业网点布局要素、西安市人口分布结构特点以及交通、停车等情况，在近期规划中，在二环商业带上，安排新建15—20家的大型超市，大型超市之间的距离应控制在2公里左右，避免门对门开店和隔墙开店。其具体位置为：张家堡地区1家，北关正街1家，南二环东段沙坡地区1家，纺织城地区1家，曲江新区1家，吉祥村地区1家，雁塔路地区1家，高新区唐延路北口1家，长缨路地区1家，文艺南路地区1家，三桥地区1家，大兴路西区1家，太华路地区1家，咸宁路地区1家，韦曲地区1—2家，郭杜地区1—2家。

    在中远期规划中，根据西安市经济发展速度、人口增长情况和城区人口收入提高的预期，拟在长安区、临潼区、阎良区、户县、高新开发区二次创业园区内，经济开发区二期规划区域，西咸两市接壤处等多个区域内，再规划确定20家左右大型超市。

    4.2.5 购物中心

    ■ 城郊购物中心通常建筑面积在10万平方米以上，需要较大的商圈支撑，商圈内人数通常在100万人以上，一般易设置在城郊结合部的交通枢纽交汇点；目标顾客以商圈内居民和远程流动顾客为主。西安城郊购物中心可以布局在三环以外，人口密度较低、交通条件较好（特别是主干道汇集处和快速轨道交通通达处）、土地较为宽阔的地方，并按服务半径每30公里配置一个。结合各种因素，2015年前，西安的城郊购物中心宜控制在3个为宜。

    2004年—2006年在长安产业科技园北和丈八路南地区规划建设西安第一家城郊购物中心，2007—2010年在北郊经济开发区西铜路以东，绕城高速以南规划建设西安第二家城郊购物中心；根据西咸经济一体化进程情况，2011—2015年，可在西安—咸阳间(三桥镇以西，西咸路边)再建设一个城郊购物中心。

    ■根据西安市城市发展特点，综合西安商业布局和结构特点以及交通情况，市区购物中心主要布局在区域商业中心内，同时向规划中的六个城市副中心引导，尽力避免开在居民住宅区和交通负荷太大的地区。

    近期规划中，在中心商业区内规划设置一个市区购物中心；中远期规划中，在六个城市副中心内各规划建设1—2个市区购物中心。

    ■ 社区购物中心主要布局在人口密度较高的二环路—三环路之间以及三环以外的一些新建的大型社区内和区域商业中心内。

    鉴于购物中心（SHOPPING MALL）经营模式在我国尚处于探索阶段，对购物中心的建设和选址规划，要根据我市经济发展规模、城市总体规划等因素不断充实完善。

    4.3 中小型零售网点布局思路

    4.3.1 集中型布局思路

    集中型的布局思路是指不同类型的中小型网点集中布局在商业街或购物中心。在这种布局中，中小型网点可以取得两个方面的效应：一是布局在大型网点附近，采取互补经营策略，充分利用大型网点吸引的大批客流，扩展生存空间；二是众多中小型网点集聚一起，可以产生成行成市的规模效应。

    4.3.2 社区型布局思路

    社区型布局思路是指中小型网点以社区为载体进行布局，着眼于短半径的社区小商圈，立足于提供便利性服务。社区型布局强调商业网点的数量和结构要与社区规模相配套。西安要按照人口规模与商业网点配置的数量关系，大力发展现代社区便利性商业。

    4.4 中小型零售网点规划要点

    4.4.1 食杂店

    食杂店是指以销售香烟，饮料、酒、休闲食品为主，采用柜台式和自选式相结合的售卖方式为主要特征的小型零售业态。营业面积一般在100平方米以内，通常位于居民区内或传统商业区内，目标顾客以相对固定的居民为主，辐射半径300米。

    4.4.2 便利店

    便利店是指采取自选销售为主，满足顾客便利需求为目的的零售业态。营业面积100平方米左右，选址在居住区、交通要道旁、车站码头、加油站、医院、学校、娱乐场所、办公楼等公共活动区，经营服务辐射半径500米左右，目标顾客以当地居民、单身族人群为主，以销售食品、小百货为主，有即时消费、小容量、应急性特征，能有效提供多种服务项目。

    4.4.3 折扣店

    折扣店通常位于租金相对便宜的居民区或交通要道附近，采用开架自选，统一结算的售卖方式。商品平均价格低于市场平均水平，自有品牌占据较大比例，营业面积为300—500平方米，目标顾客主要为商圈内居民，辐射半径2000米左右。

    4.4.4 超市

    超市是指采取自选销售方式，以销售食品、生鲜食品和日常生活用品为主，满足顾客日常生活必需品需求的零售业态。营业面积500平方米以上；选址在区域商业中心和居住区；经营辐射半径500米，目标顾客以居民为主，一般步行10—15分钟可到达；日营业时间12小时以上。鉴于我市超市数量发展较快，但连锁企业规模不大，组织化程度不高，规划期内，要整合提升，向连锁规模型企业旗下集结，开设一批连锁超市，逐步提高生鲜食品经营比重。

    4.4.5 专卖店

    专卖店是指专门以销售某一品牌系列商品为主，销售量少，质优、高毛利的零售业态。营业面积根据商品特点而定；选址在中心商业区、区域商业中心、专业街及购物中心、百货店内；目标顾客以中高档消费者和追求时尚的消费者为主；注重品牌信誉，从业人员要具备丰富的专业知识，并提供专业性知识服务。规划期内，要根据居民消费追求个性化的趋向，鼓励开设以经营国际、国内知名品牌为主的专卖店和发展连锁专卖店。

    4.5 集改超、农改超工程

    根据西安市集贸市场、农贸市场规模化、规范化经营并向超市发展的工作目标，近期（2004—2010年），计划在西安市各区县选择10家具有一定规模和市场效应的集贸市场、农贸市场进行超市化改造；在新建居民小区、学校等人群密集的地方，选择具有一定规模的连锁企业，重点发展生鲜食品、副食品及日常生活用品超市。中远期（2015年前后），完成全市134家集贸市场、农贸市场的集改超、农改超工作，使超市逐步替代传统的集贸市场、农贸市场。

    4.6 地下商业开发

    按照国家建设部《城市地下空间开发利用管理规定》的要求，结合西安历史文化名城保护条例的有关规定，有序开发、科学利用城市地下资源，突出“平战结合”的方针，采用平战功能转换技术，从确保市民出行便利与舒适的角度出发，与人防工程有机综合，有计划、分区域地开发利用西安地下商业资源。根据西安地铁建设规划，在地铁一号线（纺织城—三桥段）、二号线（城运村—电视塔）规划范围内，严格禁止任何地下商业项目的开发，并计划在地铁一、二号线沿线重点车站处，合理安排便利店、专卖店、小型超市等零售业态的建设。