商业地产会不会成为下一个楼市泡沫？热闹的开发、销售、开业之后，意料之外的惨淡经营频频上演，蒋宅口的巨库、亚运村的第五大道、西单的７７街，均是近期运营失败的商业地产项目的典型案例。可见中央有关部门的忧虑并非空穴来风——北京将限制大型商业设施发展

    “截止到去年底，北京上万平方米以上的商场已达１３６个，９１％在五环以内。” 2006年2月9日，北京市商务局副局长程红在新闻发布会上表示，２００６年北京将限制大型商业设施的发展。

    “目前北京城市中心地区大型商业设施发展快速，供给量也在迅速增加；而另一方面，部分已建成的商业地产无法适应需要，空置率迅速升高，大型商业设施明显出现供过于求的态势。”北京市流通业发展分类指导目录（２００６年），就市区内鼓励和限制发展的商业设施做出明确规定，这已经是自2003年以来，北京市政府部门第四次将相关问题提上议事日程。

    商业发展 规避资源闲置

    商业地产日渐升温早已引起中央有关部门的关注。为防范大型商业地产投资过热，规范大型商业地产建设，商务部于2005年6月首次开展部分城市商业地产情况的专项调查。

    2005年7月，商务部市场体系建设司会同中国城市商业网点建设管理联合会、中国商业地产联盟分赴广东、上海、江苏、浙江等地，对部分地区的商业设施开发与运营情况进行调研。考察大型商业设施建设和运营及商业物业的空置率情况，并对空置率高的商业设施项目进行分析；商业设施建设资金情况；宏观政策对商业设施建设和经营的影响，并对大型商业设施的发展和规范提出意见和建议。

    另据中国商业地产联盟发布的资料显示，2004年全国商业地产投资达1700亿元，但空置面积达到2610万平方米，到2005年一季度空置面积又上升了20.3%，而随着空置率的上升，商业地产的单价不仅没有下跌，反而上涨了5.2%。

    在这样的形势下，受利益的驱动，商业地产会不会成为下一个楼市泡沫？热闹的开发、销售、开业之后，意料之外的惨淡经营频频上演，蒋宅口的巨库、亚运村的第五大道、西单的７７街，均是近期运营失败的商业地产项目的典型案例。可见中央有关部门的忧虑并非空穴来风。业内人士认为，定位的缺失是导致招商失败的重要原因，光靠概念炒作的运营模式根本无法支撑项目的持续发展。

    2004年10月24日，投资38亿元的金源时代MALL（大型购物中心）在京开业，尽管停车场日日爆满，但客流量却只有理想状态的一半。有统计资料显示，2004年北京商业地产供应量剧增，具有代表性的大型百货商厦和购物中心就有35家之多。如68万平方米的金源Mall、16万平方米的华贸中心、2万平方米的沃尔玛石景山店，再加上王府井、西单几条商业街的零星供应，还有社区商业里4万平方米的苹果社区、10万平方米的远洋山水、6万平方米的富力城、3.6万平方米的第五大道、20万平方米的中关村广场等。更为重要的是，现在开发的住宅项目，一般都有底商，据不完全统计，2004至2005年之间，北京商业地产有300万平方米的供应量。

    北京自2002年就掀起了一轮建摩尔（Mall）的热潮，但真正建起来寥寥可数。从理论上说，摩尔这种商业业态的存在势必要依存于三个条件：人均收入达到3000美元—6000美元；汽车私有化程度较高；城市扩张及郊区城市化。北京发展之迅速不可小觑，但真正意义上的“富人”毕竟有限，从某种程度上说，大型商业中心的泛滥，无形中扩大了城市居民的贫富差距。

    商业设施 增长方式亟待转变

    “真正需要考虑的是老百姓的购物水平、消费能力到底达到什么程度，老百姓真正需要的便利店还是太少，而且现在的社区商业没有统一管理，业态组合不合理。政府有关部门应该出台有关社区商业的管理条例，整合社区商业。”资深分析师彭新朋说。

    商务部市场运行专家、中国商业地产联盟秘书长王永平分析，目前国内商业地产开发过于活跃，市场出现较大结构性矛盾，其中一个原因是银行在发放贷款时不够谨慎，缺乏对商业地产开发贷款的监控和专业性研究。他说，商务部将发布商业地产投资导向，披露各地区的投资回报率和风险情况，用这些市场指标来引导企业投资。

    与此相对应的是，北京市商业局副局长程红强调，2006年“规范、便利、繁荣”将是城市商业发展的重中之重，按照“商业布局合理、业态结构完整、经营行为规范明确、满足各层次消费需求”的行业发展要求，完善规则，强化监管，加快商业服务业规范化、现代化、国际化进程。选择最能体现城市功能和首都形象与奥运宾客消费需求最密切相关的大型商场、超市、小商品市场、餐饮企业、美容美发业、摄影业等重点行业，有针对性地抓细节、抓基础环节，改善社区商业服务环境。

    政府鼓励北京市流通业向“三区”（新区、郊区和社区）发展。对于北京商业服务业薄弱环节，如服务水平不能满足奥运需要的问题，政府提出要鼓励商业企业规范商业服务；针对部分商业街店容店貌不佳，提出了升级改造。

    根据指导目录内容要求，北京市将支持发展社区商业、郊区商业、循环经济，包括社区购物中心、社区菜市场、农贸市场的升级改造、社区便民配送菜店、社区修理服务网点、社区生鲜超市、社区便利店等。乡村连锁便利店、乡镇连锁超市、农家休闲餐饮也在鼓励发展之列。

    此外，据记者了解，社区再生资源回收网络建设项目、旧货流通项目，以及节能、节电、节水、环保商业服务业项目，都将得到政府的支持。          

    程红介绍，北京市商业设施增长方式将实现三个转变：设施建设从设点占地、外延扩张为主转变为集聚功能、优化结构为主，形成占地合理、运行高效的节约型商业发展模式；商业设施发展从环境轻视型转变为环境友好型，以创建城市良好环境为前提，兴市不乱市，便民不扰民；商业设施从只注重经营规模扩大向重视服务、质量和效益提高转变，以构建便民服务体系为目标，发展综合商业服务集群。

    与此同时，北京市商业设施建设重心也将实现两个转移：积极发挥轨道交通和公交的作用，改变商业设施重心沿城市环路分布的单一格局。指导目录首次提出，本市商业设施发展重心从中心城商业单中心向中心城、新城均衡发展转移，实现区域协调、城乡统筹。

    由此可见，社区商业将是未来城市商业发展的重点，并逐步成为新的投资热点。

    商业建设 注重奥运经济

    北京市商务局流通发展规划建设处王德奇说，2006年商业指导目录在全面筹备北京2008年奥运会新的形势下制定，引导全市商业投资合理布局，推动首都流通现代化，构建与首都城市功能相适应、满足承办奥运会要求的现代化首都商业服务体系。在促进商业繁荣方面，北京市政府计划重点加强王府井、奥运村等重点商业街区公用配套设施改造和结构调整，完善重点商业街区的服务功能，优化交通组织；推出、完善什刹海茶艺酒吧街等10个左右全市性特色商业街区和朝阳公园国际风情街等15个左右区域性特色商业街区。

    另外，紧邻八达岭高速路，介于亚运村和中关村之间，东侧紧邻规划建设中的奥林匹克公园和奥运会场馆区的奥运西部居住圈，已经成为备受商家关注的热点区域之一。毫无疑问，奥运会的举办必将带来城市商圈的变动。奥运经济研究中心主任陈剑说。

    据了解，在奥运村规划用地东侧，已有普尔斯马特、百安居、东方家园等一批国内外知名商业企业抢占有利地形，意图辐射奥运新区和望京居住区两大商圈，而普尔斯马特更宣布将把北五环店改造成标准精品店。

    有亚运村作为范例，奥运中央居住区的居民购买力为众多商家所期待。业内人士指出，商业服务设施有步骤、有计划地进入有利于成熟社区的形成，不仅给社区居民提供便利的生活，而且在社区内解决商业需求，有利于缓解中央居住区通向外部的交通压力。

    根据房地产市场的发展规律，政府部门对市政建设和基础设施的巨额投资将带来区域土地的升值，附着在土地上的房产项目也将从中受益，且影响深远。

    北京市发改委有关资料显示，为迎接奥运，北京市市政建设和基础设施方面的投资需求将达２８００亿元人民币。在能源结构调整、设施建设、环境治理及生态建设与保护、水资源保护、利用及节约等方面也都将有巨额投资。北京市政府以前所未有的力度进行的市政建设、商业等基础设施的投入是奥运经济中的最大亮点。