商业街需要人气、商气、财气作为支撑点，定位、规划、商户组合的目标也在于此。
   
    随着中国商务部调查商业地产的开发、运营与空置情况，商业街开发与经营之中的困惑日渐浮出水面。最新数据显示，现在有40%的步行商业街已变成“不行街”。

    “近年来，商业街的经营状况处在下滑状态。” 中国商业地产联盟秘书长王永平说，“北京商业街经营入住率普遍在60%左右，并且老商业街内的店铺转手率非常高。”

    据中国步行商业街工作委员会2005年底的不完全统计，全国县级以上城市商业街存量已超过3000条，其中步行商业街存量已超过200条。全国城市商业街长度已累计超过1800公里，商业街总规模累计已超过1.5亿平方米，一些城市的新建商业街长度正在从500米、1公里延长到2公里，更多城市规划在未来的5～10年内打造10条甚至更多的商业街。

    然而，数据同时显示，全国城市商业街，特别是地、县级城市的部分新建商业街经济效益堪忧，显性空置率已达15%以上，隐性空置率超过了25%。客流少、效益差，转让、停业正在成为一些商业街的关键词。而这与当地政府部门和开发商的初衷大相径庭。

    “我所了解的情况也是这样，在一条知名的商业街内可能没有空置或空置率很低，但店铺经常转手。”易铺网CEO陈建明说。

    定位之惑

    “百年老街王府井一直处于调整状态，到2004年已经是第三次。”在陈建明看来，调整的根本原因在于，王府井在不断寻找经营与定位的最佳结合点。

    在本地市场与旅游市场之间游走是其出现经营困惑的原因。而旅游往往成为一些商业街的主要定位，但旅游商业因为市场结构太复杂，在现阶段经营操作上存在诸多问题。

    市场规律显示，本地中高端市场的消费力强于旅游消费，而且更容易进行目标性经营。

    与王府井仍然徘徊在旅游与本地市场之间形成鲜明对比的是，东方新天地的消费群从开业至今发生了质的变化，从当初70%的旅游消费结构改变为70%的本地中高端消费结构。陈建明指出，东方新天地的精确客户定位为其成功创造了基础。

    以王府井为主的旅游型综合性商业街均面临着“观望多购买少”的情况。随着城市经济的发展，产品已走向城镇，异地购买行为难以再现。展现地方特色的商品去旅游地可以购买到。很多人去王府井或其他商业街只是慕名而来，或是为了参观近百年沉积下来的老北京文化。去王府井的很多游客，甚至只是为了能够在拉洋车的雕塑前照个相，这对于商业街是个失败。对此，王永平指出，“既有旅游市场也有本地市场的概念，难成气候。”

    北京市东城区有关负责人介绍说，王府井的升级战略主要针对它的定位问题。王府井不应该既是本地人又是外地乃至世界游客的消费地，而应该作为中国头号商业街在世界商业街中独树一帜。按东城区的商业规划，王府井商业升级改造目标瞄准在2008年，将完全根据北京奥运会商业的需求进行。

    规划之惑

    商业街需要人气、商气、财气作为支撑点，定位、规划、商户组合的目标也在于此。商业街首先要具有吸引人气的功能，才能成行成市，选址非常重要。

    但从目前情况看，很多开发商并没有抓住选址的要点，基本上是根据自身财力、政府关系被动取得土地，甚至有些位置可能根本就不适合做商业，而开发商也是无可奈何。

    “商业街的发展并不是政府认为做的很堂皇，很地标就是成功，或是铺了大理石或者装修时尚就可以聚起商气。硬件不是问题，核心的还是定位准确，需要很人性的东西。龙福寺的小街店面长期客流量很好，每到周末，来此消费的人也是成群结队，这就说明富丽堂皇并非商业成功必要元素。”陈建明说，“另外，中间的道路不能是交通干线，两边的商业能够形成良好的互动。如果街道两边的店铺被交通割离，没有互动，缺乏双向拉动的效果，按照商业街的概念来讲，其类型只能是独立的店铺。”

    王永平指出，大都市街、平安大道等商业街策划没有成功的原因与城市规划有很大的关系。商业街需要的是人气的聚集。但在平安大道的中间却是一条高速路，没有停车场，人流与车流都无法聚集。有时有些政府部门为了搞形象工程，说五年内建多少条商业街，这是在讲政绩。当然，也有规划较成功的，如马莲道茶业街，就是与市场结合的成果，这样的商业街更容易成型。

    郭增利认为，现在的商业街多是“人造商业街”，其成功的概率确实偏低，而原因则是多方面的。一是很多新建商业街存在追求全功能型的愿望，这样就将直接面对与传统商业街的竞争，其劣势是不言而喻的；二是不少新建商业街缺乏整体性的规划，认为商业组合的意义不大，这是一个很大的误区；第三，新建商业街缺乏培育期支撑，零售商需要的是业绩增长，需要快速取得回报，以加快资金周转，所以进驻尚待培育的商业街对不少零售商而言是难以接受的；第四，太多新建商业街采用出售商铺快速回笼资金的做法，难以保证统一规划和统一经营；第五，为增大出售面积，有不少商业街的长度突破了人的“逛街习惯”，1000米长的商业街其实还是太长了，事实上，每条成功的传统商业街，它们通常情况下的长度最多不超过800米。

    “所有成功的商业街绝对不是人造的，都是自然形成的结果，过去北京的王府井、西单、秀水街、三里屯酒吧一条街，国外诸如巴黎香榭丽舍大街等都是自然形成的，不是人为规划出来的，人为规划出来的商业街是没有生命力的。”SOHO中国总裁潘石屹说，“有生命力就是让适合市场的生存、发展、壮大，让不适应市场的去改变、调整，再不适应市场就让它死亡。这就是商业街的生命力。”

    专业之惑

    复合型商业街和专业经营性商业街，哪一种更容易获得成功？这也是业界思考的一个问题。

    一种观点认为，成功的商业街应该拥有具号召力的品牌或者以品牌集合形式形成号召力，同时还要拥有与他们互补的店铺集合体。比如拥有一到两家定位相近，但是品牌组合具有不同个性的百货店，并配合其他专卖店、专业店，餐饮、娱乐、休闲等设施，这就不失为一种开发商业街很好的策略。

    北京建外SOHO刚开始招商时宣传要招进顶级品牌。但由于没有顶级品牌的自然沉淀，建外SOHO商街是以快餐、餐饮、咖啡、美容为主的社区商业街，商家的生存依赖于写字楼、公寓的租户。

    另一种观点认为，成功的商业街需要有明确的细分市场，往往对给其带来60%～70%营业额的客户群年龄结构、收入水平有准确的切分。

    陈建明指出，商业经营体现细分市场理念，定位决定其成败。所有做得成功的商业是细分市场的结果。细分市场就是开发单一形态的专业商业街，其风险性低于综合业态的复合商业街。

    “既有百货商场，又有传统的店铺、餐饮等复合商业街，往往不容易形成市场，其消费群体年龄、收入水平跨度都很大，不容易把握消费层。为过多客户群服务往往成了他们发展过程中的一个瓶颈。不如专业商业街，目标消费市场比较容易判断，获利容易。”陈建明说，“目标定位不清，也是国内老商业街屡次调整，仍无法改变经营成果的原因。”

    专业商业街经营必须符合商业发展规律。在香港等成熟市场，专业性商业街在市场中占据着主体地位。购买产品一般会去相关专业商业街。

    “对于没有形成商业氛围的新商业街，专业街更容易操作，业内成功的案例也多是专业性的商业街。开发商必须有这样的一个概念。” 陈建明说。

    “专业街能够满足消费者的某一类特定的需求，所以容易形成自身的差异性和竞争力。一方面可以减轻招商压力，容易成行成市，另一方面，可以实现消费者比较消费的愿望，增加消费的选择性，这是商业街开发必须要给予充分考虑的因素。其实在北京和其他城市，围绕建材、机电、餐饮等特定行业，开发专业街或者特色街还是比较容易成功的，比如北京十里河建材街、方庄餐饮街等等，目前都已经成为在北京很有影响的特色街。”郭增利说，“专业街弥补了原有商业设施品牌集中度不足的缺陷，更主要的是提供了某个行业产品信息中心、潮流中心的功能，也更加容易使其成为顾客的消费服务中心。专业街是新兴商业街发展的重要趋势。”