《北京市“十一五”时期商业发展规划》日前由北京市商务局和发改委联合发布。北京市规划设计研究院院长施卫良透露，为更好地解决集中住宅缺乏商业配套设施的状况，北京将规划建设60个区域商业中心。

    据了解，已制定的北京商业规划设施调整了以前市级和区级的划分方式，将按照城市的关系与服务对象来进行划分，分别为广域、区域、社区三个层次。

    规划角色互换

    “求量不求质，供过于求的现象已经成为北京商业的特点。” 中国商业地产联盟秘书长王永平认为。随着“居住郊区化”以及“超级大盘”的衍生，北京的商业发展正在加速扩张。现实的情况是，面对不断增长的商业供应面积，商业主管部门却无法解决由于大型居住区日益增多所带来的商业配套设施缺乏的问题。

    “即使目前北京拥有过高的商业面积供应量，但从市场发展的商业规划来讲，依然具有滞后性。商业与房地产发展的矛盾始终都没有得到很好解决。”中国商业联合会专家委员董利表示，现阶段对于商业地产的分析过分集中在体量上，对于交通条件、原有的商业布局和建筑规划都缺乏系统深入的了解和研究。

    在王永平看来，“商业规划没有系统合理的科学性；缺少商业主管部门与城市市政规划的协调；规划信息的不透明也导致政府职能部门与房地产开发企业之间的信息不对称，造成投资开发失误”，这三个方面已经成为影响北京商业发展的桎梏。

    事实上，北京市的商业布局基本上由当地商业主管部门制定，而商业主管部门在土地规划和建设方面并不具备行政职能，从而导致商业规划在某种程度上成了商业主管部门一厢情愿的想法，很难得以实现。

    与以往不同的是，此次北京市商务局与北京市规划设计研究院联合达成方案，拟规划60个区域商业中心，首次将商业纳入城市规划中，共同来制定城市的商业发展。北京易铺网CEO陈建明认为，“这将对北京市商业的发展具有决定性的影响。”

    把脉京城商业迷局

    “这几年，社区型商业的开发已基本满足了大型居住组团的居民基本消费，并逐渐呈现饱和状态，”清华大学商业地产专家朱凌波指出，但实际上各居住组团的大型区域商业中心依然匮乏，消费者仍然要到传统的商业区进行综合消费，城区与郊区商业发展失衡的现象依然严重。

    施卫良坦言，目前北京市的商业规划中，城市南部与其他城区与郊区的商业发展不协调；新建社区商业设施不够配套，无法充分满足居民的多层次消费需求；局部地区商业设施建设盲目发展、片面追求超大规模的趋势较为严重。

    “此外，交通与商业之间的关系也成为今天无法回避的问题。”王永平指出，商业是一个“三流”行业：人流、车流、货流，交通的布局只有使人的流向和便利性结合，交通才能为商业所用，人流、车流的构成和交通的目的性决定了商业价值。

    对此，施卫良表示，今后商业设施增长的转变将从三个方面入手：一是从外延扩张为主，转变为集聚功能、优化结构为主；商业开发从环境轻视型转变为环境友好型，提升城市的品质和特色；二是从重视规模效应向均衡规模转变，发展综合服务集群。设施建设的重点要充分研究大型设施的交通条件；从发展中心城转向中心城、新城综合发展，实现区域的协调。

    商业、地产与城市的良性互动

    “建造6个广域大型的商业中心，60个区域商业中心，并且按照层次划分来布局，对于商业发展是有利的。”陈建明表示，“数量不是问题，关键是能否将广域、区域、社区三个层次清晰地规划出来。”

    目前，社区商业之所以供过于求、区域商业中心极度缺乏是由于开发经营者对住宅开发面积与商业配套面积缺乏清晰的认识：40~50万平方米的社区往往拥有超过2万平方米的商业规模，达到区域商业中心的体量。“在这一点上，政府的商业职能部门需要对商业进行引导性的合理布置。”

    “所以，目前已有的商业现状与未来规划出现的冲突是最大的问题，”王永平表示，开发商需要从市场的角度来考虑商业问题，而政府则需要从供应量的角度考虑市场平衡的问题。

    最重要的，“北京未来的轨道交通将为城市的商业起到活血流通的作用。”北京戴德梁行商铺部助理董事张家鹏表示，“未来北京的轨道交通会把整个城市拉平，点与点之间便利连接，这将有利于区域商业中心、社区商业中心与传统商业中心的有效结合和流通。在此基础上，整个商业、地产与城市之间才有可能达到良性互动的状态。”