商业地产在中国虽然还在起步阶段，但出现的问题已经引起了国家的重视。商务部全国范围的商业地产调研已经结束，就此做的专题报告已送达国务院，相关问题的研究正在进行中。中国城市商业网点建设管理联合会副会长、中国商业地产联盟秘书长王永平今天在第二届中国（广州）国际商业地产博览会新闻发布会上表示，目前中国商业地产发展是过热还是很有市场，各方说法不一，现在还没有定论，政府对于商业网点规划政策的出台非常重要。

    此次调研发现的问题主要集中在：

    一、商业网点的结构和布局严重失衡。王永平表示，近几年全国的购物中心是遍地开花，面积在10万平方米以上的非常多，很多中小城市盲目追求大型化，在二、三线城市有很多二、三十万平方米的项目。仅铜锣湾一家公司手上拥有的MALL面积就将近500万平方米，这是一家运营商的面积，实际总量全国是非常大的。中国喜欢建大型的商业设施的情况，在国际上也引起了很大的关注。纽约时报今年发表了一篇文章，预计未来世界最大的十个购物中心将会有五个出现在中国，并不是说中国的购物中心建设出现高潮，而是说这个国家的人喜欢大的建筑物。这种大型的商业设施究竟要建多大，要看市场，市场的购买力和人口，要和购物中心相匹配。

王永平

    王永平指出，商业地产的开发过程中，在规划一个项目、制定商圈的时候，不能按最理想状况来测算，而是要按最保守的状态来测算。江泽民主席曾提出一个口号，我们在外交上要尽最大的努力，争取最好的成果，同时也要做最坏的打算。商业地产的开发也要遵循这样的思路，确定有把握的辐射商圈区域是否可以支撑所开发的项目，这样来看很多项目都建设得比较大。

    第二，购物中心空置项目比较大。据王永平提供的数据，全国商业项目控制达到2878万平方米，增长了27％，空置的面积比住宅高18％，国家统计局的数据是很保守的，还有统计体系指标不科学，将大量的问题没有涵盖在里面，这个数据是值得警惕。其中北京空置一年以上的商业面积增长了33.2％，成都的情况达到了77％，重庆商业空置面积达到247万平方米，占全体商品房的44％，福州商品房的空置面积是进几年商业面积的2倍。

    投资增长比较快，存在较大的金融风险问题同样也非常多。今年上半年商业地产投资增长达到了2.3％。北京为33.2％，上海是38.2％，海南则是98.3％，河南为91.9％，是比较惊人的。王永平透露，全国商业地产的开发资金达到473亿元，比住房贷款高出31％。商业地产投资中有50％以上的资金是来自于银行的贷款，所以这里面潜伏的风险是很大的。

    产权式商铺以及返租引发的不稳定社会因素。王永平告诫开发商尤其是返租的，不是卖了产权以后就不管了，投资者应该有思想准备，购买了以后自己经营是没有问题的，但是返租就存在欺诈的问题。返租回报越高卖的价值就越高，后期的风险就取决于开发商的诚信，现在一些城市已经出现了这样的情况。事实上8％的还贷是不现实的，为什么回报这么高，他们开始的时候就不诚信，只要有利于营销和卖得快，什么承诺都敢做，所以就有很大的社会风险在里面。而没有持有商业物业、缺乏相应的法律、法规相配套也是这次调研所了解到的问题。

    经过分析，王永平这些问题造成的原因有几个方面：第一，商业的立法比较缺少，网点也比较缺位。西方对商业设施有专业的规划，商业设施很大程度上带有公共属性，是高度集中人流、物流、车流的场所，给城市的交通和环境、安全带来很大的问题，有很强的关联性，不能任由市场调节。

    有的时候一个没有规划的商业项目，造成了城市主干道的交通拥挤，间接造成了城市的损失。每个城市的交通通行的时间和效率比过去降低了一个小时，那么城市的经济损失是非常巨大的，是惊人的数据，可能远远高于一个商业物业对当地带来的就业和税收贡献。这是一个很重要的原因，网点规划缺失，很多地方政府利用政策的空白，无限制不加以节制的增加商业用地的供应，因为商业用地的土地出让金高，也用很多的世界500强来充门面，这样地方政府本身有利益的驱动，也推动商业地产盲目的开发，王永平在调查中发现，在广西的一个二线城市，在1.5万平方公里，商圈范围内有60万平方米的商业，据说还有商业面积在建，所以说地方政府也是造成目前原因的因素之一。

    一个好的商业物业应该在前期进行调查和沟通，不应该套用住宅的模式将资金放在广告上，塑造一些概念。关于这个问题，王永平谈到，前段时期我们和日本的开发商和产业经济省进行交流，他们说看到国内很多的商业广告很吃惊，认为我们的招商是将楼盖起来以后才进行的，日本不是这样的，没有找到商家，不会盲目的盖楼，他们是为商家盖楼的。商业地产有很多的自身的规律，很多做法与住宅是有根本性的区别，例如先招商后开发。运营是以持有物业为主，而不是以出售为主，融资不是以银行为主，而是以长线的基金为主，这是有很大的区别的。但是很多的开发商都没有遵循这些来做，包括前期做了很多工作都是不充分的，很多开发商不愿意花资金找前期的策划、调查机构。他们经常看到别人的项目搞得好，就在附近搞一个相同的项目，他们是知其然，而不知所以然。很多的开发商看到天河城的繁荣，就开始搞商业地产，我想今天所有很多地产商对商业地产的规律的把握是不够的，万达的王董事长说    “住宅是小学生，商业地产是大学生，我认为这句话是很对的。”王永平认为，从中立的角度看，是有道理的。