4月2日上午，由焦点房地产网举办的“财富天下--商铺调查活动暨焦点商铺网启动仪式”在中国国际贸易中心展览大厅举行，宣告了“财富天下--2005中国优秀商业地产投资研究暨展评”活动的正式启动，同时，焦点商铺网也宣告开通。

    搜狐焦点房地产网对此次活动以及开盘讲论坛进行了全程图文直播，以下是图文实录。

    【主持人】今天来的都是商业地产界的一些权威，以及业内的人士。我现在宣布“2005年财富天下中国优秀商业地产投资研究及展评”新闻发布会正式开始。下面有请中国商业地产联盟秘书长 王永平先生发言。谢谢大家！

    【王永平】我今天借这个活动的机会，就我国商业地产的基本情况跟大家做一个交流，我想我国商业地产的基本情况，概括三句话，一个是起步晚、发展快、问题多。那么为什么要问题多呢？我想这里面有一个数据可以供大家参考，2004年我国房地产从写字楼、住宅和商用物业里面比较来看，核心涨幅最高。住宅2004年末的时候，同比是下降了5.2％，与此同时，商业房地产空置率增长了15.6％，我想这样一个数据，应该可以说明一些问题。其实不光数据能够说明问题，可能投资者有更多的直观感受，可能真的背负着三代的包袱，不光是北京。近几年来，大家对商业物业的开发，有一些错误的认识，那么市场经济就应该对商业的投资，应该随意，完全可以放开，谁想建就建，想建哪里就建哪些。但是从这几年的实践来看，这样的指导思想对我国商业地产的发展带来很多负面的影响。因为商业物业具有很强的公共属性，比如说它可以改变一个城市，因为的确人流比较多，它改变交通流量会带来环保问题等等。

    【王永平】所以将从国外发达国家来看，他们对网点的开发建设都是有严格的规划和审批的程序。但是我们国家长期以来没有那么做，所以这样也导致了商业物业很多的建设开发当中的一些无序，我觉得政府部门有问题。另外一个开发商有问题。很多开发商从住宅转过来，他们可能对商业物业的特性把握得不好。商业物业跟住宅有很大的区别，我想至少有三个方面，一个是它的开发模式，商业地盘的开发模式，从国外发达国家的经验来看，应该是先招商后开发，它跟住宅是不同的，而住宅可以建完了以后再卖，没有客户的时候，它就可以建。但是商业物业不行，这是一个区别。第二个经营模式来讲，城市的商业地盘大多以租赁为主，而不是以住宅为主。第三个从人均模式来讲，商业地产更多的是依赖于基金的支持，也就是长期的资本支持。而不是银行融资，大家知道银行贷款会马上收回，虽然会导致商业物业销售，这就做不到统一规划和经营。尤其对大型的商业物业来讲，这会是一个比较复杂的问题。那么这三点，国内的很多商业地盘开发当中，多数开发商都没有做到，这中间我觉得有一些客观原因，比如说我们的融资渠道比较单一，但是也有对开发的商业物业的理解不深刻，对它规划不把握也有很多关系。

    【王永平】我觉得商业物业的开发运营当中，有几个不好的现象，一个是过分地搞概念炒作，跟他们在写字楼、住宅公寓这种炒作当中，这种高额的获利直接有关系。所以他们把这样的炒作风气也带到了商业物业里面。那么这种炒作其实对大型的商业经营企业，机会不会产生任何影响。你很难想象沃尔玛做一个报纸广告，说这个地方值多少钱，他就会按租金来跟你算，像这些大型的商业物业，他会根据他自己的经营能力来测算和商业物业的价值。

    【王永平】另外一个我们是漫天要价，很多开发商没有对商业物业的经营者、投资者留下一个获利的空间，他把最后一分钱都赚走。把所有的风险留给了投资者。那么一般这个商业物业没有一下子形成，出现繁荣局面的时候，很多投资者，尤其中小投资者，他可能就没有抗风险的能力。这也是一个问题。

    【王永平】再一个就是产权分割，产权分割实际上对很多大型的商业物业来讲是一个很麻烦的事情。因为产权过于多样化，它也不反租，有可能变成一个小商品市场，小商品市场实际上是我国经济发展初期的一个过渡性的产物。很多市场倒掉了，现在坚持下来的，在每个城市可能只有少数市场还会有这样一个机会。那么如果要作为一个现代的商业物业来经营的话，它必须要统一规划和定位。所以从这个意义上来讲，开发商有责任。另外一个是投资者也有问题。我们投资者会说，过分的乐观，毛毛性，这种毛毛性不仅害了自己，有时候也误导了市场。有时候商业物业卖不出去，积压了很多，开发商就会反思，我这样的模式行不行。但是开发商说我一打广告，一炒价就卖得很高，他当然要开发。所以我觉得我们投资者有时候不够理性。我觉得一个商业物业的投资要考虑哪些因素呢？第一个从未来来讲，我们一定要考虑城市的总体规划，要放在一个大的基本面下来考虑商业物业的价值。

    【王永平】现在我们国家也开始重视城市网点的规划，快的话下半年就会出台一个“城市网点管理条例”，比如说三环内以内不能建小商品市场，或者迁走小商品市场，那么就一定那样做了就不会有存在这样的问题。

    【王永平】另外一个我们要研究商业，商业的核心价值不在物业，而在于商业。商业的价值取决于三个因素，谁来经营、经营什么、以及怎么经营。像原来的秀水街，你说那个地方的店铺好吗，但是他得卖很高的价钱。就说这个市场有那么长久，这个位置好，然后又经营了很多东西，尽管是名牌，但对市场来讲产品有吸引力，现在打假以后这个市场的前景就另说了。我觉得也要研究市场。还有一个我们选址，是不是市中心越好，我看这里面有的项目就做的广告说，北京市二环路以内没有大型商业了，我是剩下的唯一一个，所以物以稀为贵，我就有投资价值。好像政府有意识把一个很好的产品，有意要遏制他，我是最后逃过遏制的人，所以我是幸运的，所以你们要买我。这个区域对政府发展有利，政府为什么要遏制它呢？政府限制它有政府的道理。所以这个我觉得投资者要清醒。

    【王永平】2004年，商业地产的放量会有所增加。我们这个量会更大，所以面对更多大盘的时候，我希望我们的投资者能够更理性一些，对自己的钱袋握得更紧一些，对自己的投资风险看得更清一些，商业物业实际上是三高的行业，它是高投资、高风险、高回报的一个行业。要得到高回报你首先要过高风险、高投资两个关。要有足够的资金，第二个要有足够的抗风险能力，你只有过得了这两个关，你才能获得商业地产带来的高回报。