从1988年上海房地产走入一个新的历史阶段以来，与土地、住宅等市场的发展相一致，上海的商业地产市场在满足消费需求、业态创新和繁荣城市等各方面均取得突出进展。同时在中国加入WTO以来，国外各类商业形式陆续进入国内市场，进一步加快与促进上海商业与商业房地产市场的发展。
在商业房地产市场中，有着写字楼、商铺、厂房、仓库等多样的种类与品种，本次回顾仅撷取上海商业地产中最为重要的两个部分——写字楼和商铺，来详细加以聚焦评述。
【1990年以前：起步与传承期】
写字楼
广义上说，从1978年到1990年的13年，上海的办公楼市场都属于起步期，由于当时上海经济规模总量有限、经济结构也存在诸多不尽合理的地方，办公楼的市场供应和需求量虽较之前有所增长，但总体来说还比较有限，尚未形成房地产市场中一个完整的细分市场，1990年上海办公楼总量仅为599万平方米。
商铺
1990年以前，上海的商铺市场主要是以传承原有商业基础为特点，当时的商业改造也仅局限于店面翻新和店堂装修。八十年代末，上海最大的零售网点还是三十年代的大新公司、永安公司、先施公司、新新公司这四大商厦。此时上海商业地产概念近于模糊，对商业地产的开发、运作与推广没有一个清晰与完整的概念。
【1990年—2000年：过渡与发展期】
写字楼
进入上世纪90年代后，随着民营、中外合资等经济成分在经济结构中所占据的比重日益上升，催生了大量企业的诞生，这客观上对办公楼产生了量的需求，上海办公楼市场供应量逐年增加，办公楼市场进入高速发展阶段，并于1998年到达一个历史高峰。此后，受东南亚金融危机影响，上海办公楼市场进入现调整期。
商铺
在1990至2000年的10年间，商铺市场的发展主要体现在引进先进业态，做大商业规模上，上海仅用10年时间走过了发达国家50年业态演进的历程。这10年是上海商业新型业态、业种迅速发展的时期，也是上海商业房地产市场快速发展的阶段，各类临街商铺、社区商业、大型购物中心等形式占据市场。
【2000年至今：调整与繁荣期】
写字楼
进入21世纪以来，在我国国民经济持续高速增长的背景下，上海经济的持续向好，连年以两位数递增。与此同时，一方面大量境外公司看好上海未来的发展前景，纷纷进军上海；另一方面国内民营企业进驻上海的数量也以每年20%到30%的速度增加，这引发了对上海办公楼的需求又一次快速增长，上海办公楼市场进入新一轮的发展期。
商铺
这一阶段的商铺发展主要体现在商业内涵进一步丰富，综合性消费得到进一步满足。在这一阶段，上海商业发展改变了传统的依靠开设网点、增加营业面积的粗放式发展模式，转变成提高层次、提升能级的集约化新模式。进入此阶段，商业房地产市场日渐成熟，各种形式的产品日益更替，新潮式营销概念也层出不穷，推广手段更是奇异独特。
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