一方面是商业物业大量投放，一方面是市场销售状况持续低迷。

    10月，商务部牵头组织的全国商业地产调查报告《全国商业地产运行报告》发出预警，根据调查，今年上半年，全国商业地产空置面积就高达2878万平方米，较上年同期增长21%。

    北京市建委、统计局、国土局6月底联合发布的信息显示，1到5月，北京市商业营业用房的空置面积为41.7万平方米，占商品房空置面积的9.6%，同比涨幅高达122.5%。

    与此同时，商业地产仍在大批入市，就北京市场而言，2005年集中放量的商业物业面积就达700万平米。伟业顾问统计显示，去年至今年9月，北京市共有273个商业地产项目在建或入市，供应面积达875万平方米。5000—20000平方米的中小型商业项目共135个，占近50%，其中61个为临街底商。 “仅这些项目就需要4－5年来消化。”业内由此认为，北京商业地产已进入过剩时代，并由此推断2005年将是商业地产由升转降的分水岭.，商业地产市场拐点已经出现。

    拐点真的出现？

    “高盛公司希望在中国收购一些好的商业项目，但除年初收购上海百腾大厦，到现在也没找到投资合适的物业。” 商务部市场运行专家、中国商业地产联盟秘书长王永平说。

    市场需求是真实存在的。

    2004年底，中国零售业全面开放，国外零售商大批进入中国，与中国零售商正展开一场抢滩争地的恶战，对商业地产需求充足。家乐福、沃尔玛、日本711和国内的乐购、物美等零售巨头正加速在中国选址开店的步伐。“符合我们需要的物业很难找。”一位不愿透露姓名的零售商说。

    需求强劲，根据高力国际统计，王府井、西单、燕莎等区域的商铺租金一直处于上扬趋势，从1997年至2004年租金水平上扬近70%，预计今后仍将保持稳定增长势头。而对于目前过高的空置率，主要是失败的商业项目和新建成的商业项目。高力国际认为，虽然目前整体市场供应量很大，但有效供应不足，位置优越、物业管理完善、定位准确的项目仍倍受市场欢迎。

    易铺网首席执行官陈建明说，拐点从经济学来解释，是市场已经达到最高点从而向低点下滑。目前市场情况来说，尚不能说商业地产拐点已经出现。大批零售商和国际品牌进入中国，从消费市场到商业市场来说是有需求的，市场本身仍在成长。说商业地产出现销售拐点或招商拐点可能更准确。

    非专业致命伤

    “说出了市场存在的一些问题。” 商务部市场运行专家、中国商业地产联盟秘书长王永平说。他认为，至2005年，中国商业地产一直属于建设阶段，本身存在和积累的问题正逐渐是商业地产建设的高峰年，2006和2007年将趋于理性，商业地产积累的问题也将集中爆发。

    “目前是好项目不多，不好的项目太多。”王永平说。

    “2003年，底商销售火暴，基本是抢，珠江帝景销售底商有人抢不到还哭了，今天就他不哭了。”陈建明说。

    从2003年的商业地产年到2005年正演变成“商业地产烂尾年”。

    一切缘于开发商的非专业操作。陈建明认为，今天出现的商铺卖不动或空置的原因，实际上跟开发商开发专业性、开发策略包括开发节奏等因素有关。

    “有的开发商做餐饮底商，径深16米，宽3米，你让人家怎么做生意，一开始就没考虑商家的需求。”陈建明举例。

    “2004年到2005年上半年是中国商业地产阻击热闹最活跃的一个时期，开发商主要采取产权发售或返租的方式。这种方式是中国特有的东西，不符合商业地产的真正要求，2005年问题开始出现，市场销售也出现问题。”王永平说。“今年下半年以后，包括中国红街在内的商业物业销售情况都不理想，产权式商铺过旺销售趋势明显下降。”

    “产权式商铺是不符合商业地产真正要求的，尤其是返租，很容易留下商业陷阱。这种模式使开发商经营的很成功，投资者却没或者预期回报。”王永平说。“到今天为止，商业地产真正投入运营的并不多，只有金源的shoppingmail，广州的正佳广场几个项目开业。可以说到今年为止，中国还属于商业地产建设年，2006年和2007年问题会表现的更突出，比如经营不善的问题，同时也是真正商业地产出现的年份。”

    按照正确的思路，商业地产开发一般只租不售，长期持有，开发商必须具有很强资金实力，目前的问题是很多中小开发商在开发商业地产，而且是以开发住宅的方式开发。开发商也并不是先招商、再开发，而是相反。对于开发出的商业项目，也是急于出手套利走人，另外，对市场回报期望过高。

    这种结果自然开发不出市场需求的项目，而导致大量项目的空置以及投资回报的不能实现。“万达商业广场长春项目迄今为止，只有沃尔玛开业，大量主体空置。”王永平说。

    市场需要的并不是投机行为。而这一点在商业地产广泛存在。2005年1至5月，全国商业地产开工面积达1.34亿平方米，比去年同期增加两成以上。而其中，“从住宅领域转过来的投资大约占到30%左右。”王永平说。巨大的开工诱因在于收益。中国购物中心产业咨询中心资料显示，经营性购物中心毛利在40%至80%之间。

    巨大收益诱惑下开发商并不顾及开发速度的调整，市场总体给人集中放量的感觉。“开发商应该注意开发节奏的调整，以及市场支撑力的问题。“CBD现在开业的商业有十七八万平米，而到2007年就有一百多万平米商业，销售压力就很大了。”

    此外，还要从消费市场需求、商家选择角度考虑，做好招商和营销，“品牌决定商业的档次，相当于商业总面积30%的区域用来招品牌，什么是高档次，什么是低，要有效定位。”陈建明说。

    “我感觉，有的项目价格可能下滑，有的甚至要死掉。”王永平说。

    能借套的项目主要是有着良好商业发展潜力的区域。“比如95、96年开始发展的宜家，还包括2003年才好起来的亦庄地区都属于这种情况。随着商业市场的成熟，这些区域过剩的商业地产项目很可能获得新的生机。”陈建明说。

    “望京的商业也是一个例子，以前开发的很多商业今年也消化了。”

    目前的问题是反思过去，以避免曾经发生的问题。“我认为，2006和2007年商业地产的问题将进一步爆发，但也是商业地产走向理性开发，真正出现商业地产的年份，我认为是商业地产的标杆年。”王永平说。

    调控必不可少

    “专业的问题是开发商来解决，行业的问题应该由政府来解决。”对于目前市场状况，陈建明这样认为。

     王永平认为，政府在商业地产规划等方面也应有所作为。

     根据以往的观念，购物中心的规划欠缺对其商业需求的考虑，城市商业地产项目审批未考虑其特殊性，而是按普通住宅对待。“一幢楼旁边搭座桥没什么影响，可有可能决定一个商业项目的生死。”王永平说。

    “再比如，批发市场旁边建设有购物中心，就有可能把主干道堵死，对城市经济造成更大损失。”

     目前，很多底商过剩，有的社区下面就是底商。“这就有一个问题，底商都是销售的，价位就很高。拿地时价就很高，投资者购买只能经营高利润的东西而不是普通老百姓需要的东西。而高利润东西一般需要在市中心经营，这就会使很多项目死掉。对社区商业项目，政府是否能考虑实行特殊地价。”王永平说。

     此外，王永平认为，社区配套规划不应按开发面积配套而应按多大区域配套。“按开发面积配套会造成很多重复，土地属于各自不同的开发商，各自根本不知道对方要干什么，会造成没有差异性的恶性竞争。”

    此外，由于缺乏相应的规划，真正适合商业地产开发的区域并不多，由此形成很多开发商在同一区域扎堆开发商业物业的情况。这属于结构失衡的矛盾。即地域之间结构不平衡，市中心发展过快、过集中；业态之间不平衡，基础设施开发相对不足，导致部分地区空置率居高不下。

    商业地产的问题目前已引起有关方面的关注，王永平介绍，今年10月建设部联合商务部、财政部三部委联合下发文件，要求各地级以上城市在今年年底前完成城市商业网点的布局规划。

    商业地产开发仍须谨慎

     “目前，很多开发商都有这样的想法，有两种预期。一种比如说，我国房地产调控会不会宣布到位，然后银行放松贷款。第二种是基金进入中国市场，能不能打开新的融资通道。事实上，我认为这两种期待很大程度上是一个误区。”王永平说。

    “今年央行副行长吴晓灵在北京地产金融年会上讲话时提到以后放松银行贷款的做法不大可能。房地产这些年有很高的利润率，与此同时却把大量风险留给银行，这是很不公平的。她觉得未来更多的是要研究多种融资渠道，比如包括股本投资的方式。这里面也提到了信拖问题。今年房地产信托业务可以说是最活跃的，但基本属于一种变相贷款方式，所有后来出台212文件抬高门槛。现在银行鼓励信托转化成股份进行投资，跟开发商共担风险。”王永平说。

      对于外资基金以及相应的REITS，王永平认为都不能成为解决资金问题的主要通道。“REITS基本是政府让利中小投资者的行为，是帮助有志做商业地产的开发商，而不是来投机，对于商业地产，仍需有实力的大公司来开发。”