13%的高回报率令各路资本垂涎，国内发展商融资渠道匮乏

　　海外资本大鳄猎捕内地优质商业地产

　　中国商业联合会购物中心专业委员会秘书长郭增利本周三在出席第二届中国国际商业地产博览会时指出，中国商业地产和购物中心在海外资本的推动下正开始进入发展期，海外资金正准备对内地一线城市商业不动产项目大举出手。

　　国家商务部市场运行专家王永平则表示，国内在建商业地产项目有近1/3处于半停工烂尾状态，“强者通吃”的马太效应可能由海外资本和国内大发展商共同完成，但国内发展商的竞争力目前仍受制于金融工具瓶颈。

　　高回报率诱惑海外资本

　　中国的购物中心对海外房地产资金的诱惑力惊人，同样投资购物中心，在美国年回报率低于5%，东南亚可达8%—9%，而中国则可以达到13%甚至更高。海外资金正在中国搜罗各种可投资的商业地产项目。据统计，从2004年下半年到今年年中，海外基金在上海和北京两地的投资总额超过150亿元人民币。

　　国际投行淡马锡基金和老虎基金近日向合生创展投资10亿元用于购买股权，有可靠消息称，两家基金注资的真正原因正是看中了合生创展旗下有着不少优质商用物业。

　　除了欧美老牌基金外，来自澳大利亚的投资基金更是暗流涌动。郭增利透露，澳洲基金目前的意向收购条件为，集中于京沪穗等一线城市、5万—10万平方米的购物中心，项目回报率至少在3%以上。“至少在回报率的问题上，澳洲基金的收购条件比欧美资本的要求宽松”，他向记者透露，包括广州两个著名购物中心在内的一批优质物业已成为其捕猎的目标。

　　REITS才是商业地产的出路？

　　虽然海外资金对中国现有优质商用物业极为渴求，但经营良好的项目并不会轻易出让，因此国际资本通过并购的方式拿到物业还有难度。分析人士指出，尽管目前谈论海外资本试水中国商业地产是喜是忧还为时过早，但最令人忧虑的其实是国家金融政策对商业地产无法给予强有力的支持。

　　根据中国商业地产联盟统计，全国在建的70余个大型MALL项目，有将近1/3因资金问题处于停工或半停工状态。担任该组织秘书长的王永平告诉记者，极为严格的金融门槛将最终出现“马太效应”，资金实力不济的发展商要么成为大财团的承建商，要么干脆退出这一领域。

　　国内商业地产巨鳄大连万达集团正在国内几个城市接手烂尾项目并注资盘活。万达集团董事长王健林透露，万达还有意参考海外基金的投资模式，对运营中的商业项目进行并购。但分析人士指出，融资渠道的匮乏仍是制约国内企业特别是民营企业从容运作商业地产项目的根本瓶颈。

　　王永平认为，只有增加REITS(不动产信托投资基金)等金融投资渠道，中国商业地产才能有大的发展。从国际成功经验来看，信托基金除了可以引导从住宅领域退出的游资进入商业地产，化解房地产投资过热外，对商业地产非但不会增加泡沫成分，更可以增加项目操作的稳定性，控制商业地产投资的风险。(记者/王昊 实习生/尹乙鸣)

　　1997-2004年房地产及商业营业用房投资额

　　房地产投资总额(亿元)　商业营业用房投资额(亿元)
　投资额　增长率%　投资额　增长率%
　　1997　3178.37　425.85
　　1998　3614.23　13.71　475.83　11.74
　　1999　4103.20　13.53　484.33　1.79
　　2000　4984.05　21.47　579.99　19.75
　　2001　6344.11　27.29　755.30　30.23
　　2002　7790.92　22.81　933.61　23.61
　　2003　10106.1229.72 1277.4836.83
　　2004　13158　28.1　　1678.6131.4
　　数据来源:《中国统计年鉴》