就在东亚银行推出“租约现金流抵押贷款业务”后的一周，商用信贷市场再次传出农行的消息。

    日前，农行制定出台了《中国农业银行经营性物业抵押贷款管理办法》，决定在北京、上海、天津、广州、深圳、杭州、南京等七个城市稳步开展经营性物业抵押贷款业务。

    “和此前拓宽商业地产融资渠道的呼吁一致，这对商业地产融资来说是一个积极的信号。”中国商业地产联盟秘书长王永平如此评价农行这一举措。

    虽然《办法》尚未落地，但据透露，除七个试点城市以外，农行不排除在其他城市找寻个例，如遇到符合要求的项目也会发放贷款。

    放行商用房贷

    此前，东亚银行一口气与华远集团、联想控股融科智地、北京金色四季商贸签下了总金额近5亿元、期限长达7年的人民币贷款合同。和东亚银行类似，农行此次推出的也是经营性物业抵押贷款业务。

    经营性物业抵押贷款是开发贷款的一种延续。开发贷款的期限一般是3年左右，而经营性物业抵押贷款的期限一般在5～8年，属于中长期贷款。“之前国内涉足商业地产的银行信贷产品品种单一，并且期限很短。而在日本，商业地产最多能获得20年期的贷款。”王永平告诉记者。

    简单来说，经营性物业抵押贷款就是个人或企业将名下的写字楼、商铺等商用房产抵押给银行以获得贷款，也可以在购置这些物业时办理按揭贷款。这种贷款的实质是向经营性物业抵押贷款所有权人发放的贷款，其抵押物为所有权人拥有或购置的经营性物业，并以其经营收入还本付息。

    “与东亚银行贷款抵押物是商业地产物业租金的现金流不同，农行的抵押物是房产实物。”农行房地产信贷部负责人李玉刚说，“这么做的主要目的是为了降低风险。”

    事实上，在国内一直以来银行对商业地产贷款风险都有顾虑。“国内银行也是看到了国外的一些银行和大公司合作成功的案例，逐渐开展这一业务的。”王永平说，“据日本永旺集团的高层介绍，如果是优质资产，在日本五年期的商业地产贷款甚至不需要抵押。”永旺集团是日本及亚洲最大的百货零售企业之一。

    其实，相对于开发贷款，经营性物业贷款的风险更低，“因为能够符合贷款发放条件的经营性物业必须是成熟的物业，有固定的现金流。”李玉刚说。经营性物业中的优质资产，可以获得长期稳定的租金回报，因此越来越多的开发商都想长期持有，但有时候又迫于资金压力不得不出售。“农行经营性物业抵押贷款可以帮助企业缓解资金压力，增加流动资本。此外还可以起到资金在银行间的传递作用。”王永平告诉记者。举例说明，如果前期的开发性贷款来自建设银行，企业可以通过农行的贷款归还建设银行的贷款。

    今年年初农行提出了“不良资产上去，行长必须下来”的口号，明确表示今年新发放贷款不良率必须控制在1%以内，所以对抵押贷款的控制比较严格。能够发放经营性物业抵押贷款的项目，农行一般都要求出租率在80%以上，并且已经经营了一段时间。在贷款额度上，农行总行优质客户、全国百强企业、信用等级在3A级以上的企业不超过评估价的6.5成，其他企业不超过5成，最长期限10年，办理时须由省分行评估、审批。

    据李玉刚介绍，此前虽然也有少数国内银行对这类物业发放抵押贷款，但明确作为一个贷款品种，农行是第一家。

    而东亚银行在开放人民币业务的同时，也率先进入了这一市场，并且把经营性物业类贷款作为房地产贷款的主要业务方向。“由于国内实行预售制度，开发商投入很少，在开发过程中又有太多的不确定因素，很容易造成项目烂尾。”东亚银行北京分行副行长褚晓路担心，“一些实力不够强的开发商都能拿到地，容易在资金链上出现问题，开发贷款的坏账率比较高。”因此，外资银行在房地产开发贷款业务上的积极性并不是很大。

    业内人士评价，农行和东亚银行抢先进入这一领域，原因之一是为了争夺优质客户。“在国内，真正成功的商业地产企业并不多。”王永平说。而东亚银行和农行都未正面回答这个问题。褚晓路在接受记者采访时表示：“由于此前一些优质的房地产企业都已经与国内银行有了往来，经营性物业贷款品种也很少，外资银行主要是通过提供更细致的金融服务来开拓市场。”

    难解融资之渴

    此前，参加全国商业地产情况调查的专家评价，商业地产目前的总体情况是“局部过热与结构失衡并存，资金来源狭窄”。事实上，已经有许多商业项目因为资金问题停建。

    虽然两家银行开始了经营性物业贷款业务，但仍难解商业地产的融资之渴。“对市场影响并不大，无力改变商业地产的融资现状。”金网络副总经理杨强宏说。

    而世联地产副总经理周晓华与王永平的观点一致，认为农行经营性物业抵押贷款的推出对商业地产的发展是一种鼓励。“只有短期的融资产品，对商业地产的发展一定是相当不利的。拓宽融资渠道是商业地产健康发展的必要条件。”王永平认为，商业地产要走出融资困境，除了银行放贷方面，一定要开放产业基金，有更加丰富的融资产品。

    同时，王永平对现有商业地产的评估体系表示了担忧。“由于没有细化的评估标准，银行对抵押物业的价格不好确定，也影响了放贷速度和对放贷对象的判断。下一步需要做的是完善商业地产评估体系。”