李智强：大家好！首先谢谢焦点网让我们高力国际在这里跟大家分享一下房地产投资信托基金的话题，大家知道房地产投资信托基金是在2005年下半年比较热门的话题，2006年房地产的投资信托基金可能是房地产的一个重要的融资渠道。

　　下面，我们看看什么是房地产投资的信托基金呢？房地产投资的信托基金其实是用信托基金作为运作的形式，它基本上就是把一些房地产放在一块，在香港联交所上市。其实房地产投资的信托基金是有一个守则要遵守的，最主要是在2003年6月份出台的守则，然后在2005年8月份有一个更新，这个更新主要是什么呢？主要就是2005年8月份允许香港以外的房地产作为信托基金的形式上市。这个守则最主要是由香港证监委推出的。另外的守则主要是关于一些资产管理公司，或者是评估，或者是会计师的一些守则。

　　大家在这个幻灯片上可以看到有三只房地产资金推出，第一只就是领汇基金，这是香港特区下面房屋会里面有180商铺、商场和停车场，他在香港联交所上市。第二个是泓富基金，这是香港长江实业集团，把他们的办公楼上市。第三个就是越秀房地产基金，越秀房地产基金主要是由广州越秀投资有限公司持有，他们把他们广州的天河区，这个等于是广州CBD的区域，把他们在天河区里面的四个厂商和办公楼放在一个房地产基金里面上市。这个越秀房地产基金是香港首只国内房地产公司上市的，这个是由我们高力国际做的评估，还有其他的公司做的调研。

　　我们再探讨一下有什么类型的房地产可以做上市呢？一般来说，作为投资者是希望找一些具有稳定租金收入的，已建成的房地产作为上市项目。一般有几类项目可以做，首先是高档的服务式公寓，然后是办公楼，商场、酒店，然后就是工业楼，工业楼就是一些物流或者是分配中心。大家可以看到以上几个不同类型的房地产都可以出租出去，然后有稳定的租金收入。

　　然后，我讲讲在上市的过程里面有什么样的群体会参与房地产基金的上市。最主要的是包销商，他主要是推广房地产到海外，或者是在本土推广。然后还有信托人，信托人主要是负责上市以后保证他能够作为符合信托基金里面的有关规律。然后会计和律师都是负责审计报表，还有法律方面的事情。最后就是评估师负责评估房地产。房地产股股就是做市场调研，因为市场调研可以领投资者对当地的市场往后的发展是怎么样的情况有一个了解。

　　然后，我们再讲讲国内的方托在上市的时候有什么要考虑的，第一个就是产权要比较清晰，是什么意思呢？就是他要有房地产权证，可以证明他的房地产可以自由买卖。第二个，是他要有一个良好的物业管理，就是他的房地产有一个比较好的稳定的租金收入，将来可以比较有潜力的租金增长。第三个就是完整的租金结构，因为租金的收入会影响房地产在目前还有在将来租金的预测。还有一点就是稳健的税务安排。还有就是这个市场对该类房地产有一定的需求，如果有一定的需求，就是保证出租率是保持在比较稳定的水平。

　　一般来说，在方托上市主要做什么工作呢？一般是通过一个离岸公司，然后是成立有效的物业管理团队，去维持比较好的物业管理。然后就是有一个有效的产权文件，一般这个有效的产权文件是由律师去做，然后就是重新安排一些租赁合同，还有一些中国律师的意见，还有会计师做审计，然后就是做评估报告，预测一下将来租金的增长是怎么样的情况，还有就是市场研究报告，这样可以看看将来回收的情况怎么样。

　　最后一点，房地产上市也要考虑一个情况，就是那个资产管理公司把这个房地产基金上市以后，他将来长远的发展是怎么样的，比如说刚才我说的长江实业，他们把房地产基金上市以后，他们前几天公报，想把他们的房地产基金在一年以内整体放大一倍，怎么放大？可能上市以后就是不断的收购一些其他的同类型的房地产，好让这个房地产基金为投资者带来稳定的汇报。还有负债比例、分红比例，都是在房地产上市以后要考虑的。

　　以上就是我今天要讲的要点，看看大家有没有什么问题，如果没有的话，我的发言到此结束，最后祝大家万事如意，身体健康！