大家好，非常感谢会议主办方邀请我参加此次论坛。商业地产的论坛，在全国来说还是第一次，今天请了这么多的专家来共同探讨商业与地产的结合，我觉得对商业和地产会起到促进作用。商业地产的开发，既是城市的形象，又形成了城市的经营内容，在长期以来，我们把二者分开了，导致了出现了三个倾向。第一，形象大于需求，以政府形象工程为主导，开发之后有没有市场能不能经营下去，根本不考虑。第二，开发重于经营，开发商有了土地可以借到钱就开工，开工之后就卖，但是对卖了之后的经营不考虑。所以房地产开发存在着后续不良的现象。第三，政府热情于企业，本来房地产开发是企业行为，应该以市场为出发点，以政府的必要条件为必要条件，形成总体的市政建设，但是现在看来政府很热情，但是企业没有动，很多是通过命令来形成的。所以这样的指导思想，应该让我们考虑商业地产开发不足的问题，同时也存在着过热的问题。现在全国立项或者在建的商业地产项目是 240 项，现在已经建成 54 项 680 万平米建设的话，每一个中心的平均面积是 13 到 14 万， 240 个平均是三千万的面积，按照我的推算，每个平方米八千块钱来计算的话，需要有 2400 亿到 2500 亿的销售额。

　　市场是一个交易的场所，市要以场为条件为基础为依托，才能进行交易。场要以市为内容，才能生存和发展，才能持久，所以市和场是一体的，如果说我们去注意了场的建设，但是不注意市，那么就不可能保持长久。商业有商才会有业，有业才能聚商，没有销售量，不重视销售收入，这样商业的存在是虚假的，不长久，可能会导致商业失败的现象，或者说有场无市的现象。因此我想在探索、研究地产与商业结合时，需要注意三个方面的问题。

　　第一，商机。应该说改革开放给我们造就了一个满生机与活力的零售市场，同时改革开放又为商业地产的发展，创造了无限的商机。我们商业地产的开发已经处于转轨变化的阶段。从计划经济经营条件下，商业网点的建设完全是计划的，按住宅面积的 7% 拨给商业部门，作为网点建设的地点。但是这个时代已经过去了，要转向市场了，从 92 年开始，基本上房地产的开发进入了一个新的阶段，到现在为止经历了四个阶段。第一个阶段是外资的进入合资百货进行城市改造。这个阶段是开发市中心的百货。第二个阶段是 96 年之后，百货处于低谷，外资进入由百货业进入了超市、大卖场的开发。第三个阶段世纪全国兴起了商业地产的开发。本世纪以来，进入了第四个阶段，购物中心的建设成了一个新的热潮。这四个阶段出现了两个模式的转换，一个模式就是从商业地产的开发，转向了商业形态的开发。商业地产主要是百货、超市、大卖场，那么现在进入了商业形态，什么是商业形态，我认为商业形态就是商业企业为了产生聚集规模效应而采取的商业聚集形式。第一个阶段是自由市场，第二个阶段主要是购物广场，已经进入了市政建设的范围，不仅仅是自发形成的，因为他们的多少、摆布、规模直接影响到市场经营。第三个阶段就是现在的 CBD 或者是厂家直销中心，使整个的辐射力进一步的扩大。从这个发展的过程来说，我们已经进入了新的模式，就是对商业形态的开发。如果这个开发不把地产和商业结合起来，就会出现我上面所说的重开发轻经营。

　　在当前我们一定要把握商机。对外开放第一批城市就是 92 年出台批准的，第二批是 99 年扩大到省机城市，从今天的 12 月 11 日开始，我们接受了对 WTO 的承诺，要进行全面的开放，这意味着对第三线和第四线城市的开放。第三线就包含了大城市和有战略地位的城市，象东莞，应该也是开放的重点，但是实际上外资已经早早进入东莞，这是因为东莞特殊的地理位置决定的。

　　从把握商机来说，东莞的发展有四点。第一，要充分发挥东莞是制造业基地构筑通向世界市场的体系。第二，要建筑促进全国交易的平台。第三，我们地处珠三角的中心地带，要构筑成为广州、香港、深圳的后花园，成为区域性的休闲度假的中心，这一点东莞是具备条件的。第四，要营造舒适宽松的生活环境，最典型的就是第一国际华南第一 MALL ，要把构筑商业中心、购物中心，塑造东莞市人民的生活环境，也就是多功能、多元化、科学化，形成与东莞经济发展相配套的生活环境和相应的城市发展。

    现在很多地区在 CBD 的建设上，人有了物流有了但是没有多少人购买，这样的情况下，就要考虑商气的聚集，也要打破长期以来的商圈理论，因为传统的商圈理论是以周边居民多少来研究规模，但是现在情况不一样了，特别是每一个业态的商业规模不一样，要发挥每一个业态的特点，要发挥每一个商业形态的特点。地产的建设，必须要考虑到每一个业态的特点，要不同。过去以地气定商气，以地气抓人气，现在应该是以商气提地气以地气提人气，商业本身对地产的要求，每一个业态有不同的建设要求、设备要求，有区位的要求，这一点上应该要明确，形成以商气提地气以地气促人气，三气互动全面提高商业的开发价值。

　　商业利润需要重点研究两个方面的问题。第一，中心与市场运作的问题，那里最接近市场最贴近生活，就成了我们获得利润的最大来源。第二，对商业来说，你对商业建设的投入，包括设备，包括形象设计等等，促进整个项目的扩大化发展。要研究规模，有规模才有效应，最佳规模最佳效应，适度规模适度效应，因此规模包括总体规模、单体规模都必须研究，规模必须建立在城市经济发展的基础和购买力的水平上，要研究可能搭上的商业圈和购买力，促进效益。特别是要研究可持续发展的问题，就是开发商要研究经商者的利益，不少人买商业用房是为了保值，是地产运营不是商业运营，特别是出现了购房团后，不会考虑经营的问题，经营的问题会给其他人，目的是购买这块商业地产进行保值，进行出租。如果从这个角度来说，没有通盘的考虑，不考虑后续的经营问题，可能在开业之后一二年就会出现这样或者那样的问题，会使经营分散化，影响商业中心的形象。所以从商业的发展来考虑，要研究商气。