产权式商铺销售常见的方式中，开发商为让购房者对投资虚拟产权式房屋具有信心，采用在首付款中将第一年或者前两年的保底收益返还给投资者。这种模式为产权式商铺经营带来了更为复杂的法律关系。
在产权式商铺运营中，存在着开发商、经营管理公司、业主、经营者多个主体。各主体之间法律关系相互影响，主体之间的法律关系并非单纯的，而是多个法律关系构成一个共同的整体。因此在分析这些时，必须考虑相互之间法律关系的关联性。
返还保底从哪里来
从法律关系来讲，返还保底收益有两种方式：
第一，开发商将房屋价款直接归还给购房者。这种情况下，多数采用开发商对购房者进行优惠，在计算房款时予以减免，其结果是房屋总价降低，从外在形式看双方约定的购买价格与实际购买价格不相符合，存在差额。
第二，保底收益由经营管理公司返还给购房者。这种情况由于经营管理公司在销售期房时并没有发生实际利润，所以保底利益返还在一开始就为经营公司带来了较大金额的资金占用。
由于我国商业地产起步时间不长，目前没有特别优秀的商业地产经营管理公司，通常开发商选择由自己成立经营管理公司。这样一来，返还保底收益无论采用那种方式，都需要开发商承担这笔费用。
很多开发商在核算房屋价格时，为了让自己不承担过重的资金压力（众所周知，房地产开发是一个高资金占用的行业，开发商绝对不会将资金返还给购房者，再从将来的经营中慢慢收回资金），已经将补贴返还给业主的那部分回报都分摊到商铺价格中去了。举个例子：本来实际价值是1万元／平方米的商铺，但现在可能会卖到1.2万元／平方米。对于业主而言，每年获得的一定比率的回报，其实可能是花自己的钱买来的，这扭曲了商铺的真实价格。更严重的是，宏观调控后，业主在进行按揭贷款时，银行对商铺的价值评估是采用净价值方式进行的——剔除年回报率，这就有可能导致投资者的按揭成数降低，进而不得不额外多支付首期款。
开发商返还模式的弊端
在第一种开发商将房屋价款直接归还给购房者的方式中，开发商与购房者按照房屋实际价值进行了交易，将开发商多计算的部分单价从实际交易中作为返还从房价款中扣除了。
这里面对各方都存在一定的弊端：
第一，对购房者而言，由于从法律文件中反映出来的房价已经不是双方事先约定的价格。若一旦发生退房情况时，购房者很难主张双方实现约定的价格，只能按照合同约定价格进行退还，这样对购房者而言，毕竟存在不利。另外，在获得银行贷款时，由于房屋总价变化，能得到的房贷款也相应减少了，导致购房者首付款增加。
第二，对于房地产开发商而言，由于产权式销售的返租往往由另外的经营管理公司担任返租人，因此保底收益从法律意义上讲也应当由经营管理公司支付。从房屋价款中直接扣除返租收益，则经营管理公司没有任何法律意义能够证明返还收益的证据。一旦发生纠纷，开发商和经营管理公司也很难说明有返还相应的收益。
经营管理公司返还收益的弊端
在这种方式中，常常由购房者支付足额的首付款，再从经营管理公司处获得返还的保底收益，与直接扣除保底收益后支付首付款并没有差别。为方便购房者，多数开发商选择让购房者直接减少支付首付款。但是对于开发商和经营管理公司而言，开发商代为支付保底收益欠缺法律上的理由，则为开发商埋下了隐患。
为了避免开发商代为支付在法律上的欠缺，开发商与经营管理公司之间通过签定某种指示付款协议，或者作为借款方式进行处理。对于经营管理公司，原本计算入商铺价格的那部分保底收益被开发商从房屋销售中获得了，而实际需要支付保底收益的款项却需要自己来承担，相当于经营管理公司在进入产权式商铺管理之初，已经损失了一笔保底收益。而这种损失在将来的经营中是否能够收回是不确定的，这就是为什么有大量的商业地产项目“火热销售、惨淡经营”的原因。
首付款返还收益的税收问题
在产权式商业地产首付款返还收益的实际操作方式选择中，还有一个重要的问题就是税收问题。在开发商直接从房款中减少的操作方法中，减少的税收包括三方面：
第一，由于没有产生租赁收益问题，也就不会发生购房者的租赁税问题；
第二，由于购房者实际的合同约定价格较低，因此在房产方面的契税也将相映减少；
第三，开发商收到的款项减少，则开发商的经营税收也会减少。
这就是为什么很多开发商选择这种弊端较多的处理方式的原因所在。
在经营管理公司返还模式中，由于开发商收到的款项从法律意义上并没有减少，因此开发商交纳的税收将增加。另外，从严格意义上讲，由于经营管理公司返还的部分属于代为出租的经营收入，按照法律规定应当交纳租赁税，至少应当交纳个人所得税。这对于购房者而言是过重的税负。
总之，首付款返还收益的问题在产权式商业地产运做中是复杂的问题，需要综合考虑很多问题，需要签订一系列协议才能保障顺利的实现目的。如果其中某个环节考虑出现欠缺，则必然为将来埋下隐患。
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