近几年来，产权式商业地产在国内发展迅猛，一些以超市、百货的开放式卖场布局的房地产也以产权式进行销售。产生了产权分割与实际经营场所不相符合的“虚拟产权式商铺”。由此引发的法律问题不得不引起关注。近年来各地都有这种“虚拟产权式商铺”引发的大规模纠纷出现，因招商难，返租、投资回报无法兑现、产权式商铺找不到自己的铺位等情况引发的发展商与业主之间的纠纷层出不穷，研究虚拟产权式商铺的法律问题有助于解决这些纠纷，让投资者和开发商正确对待虚拟产权式商铺。

    虚拟产权式商铺的概念

    目前国内在界定什么是“虚拟产权式商铺”时有两种不同的概念：

    第一种认为“虚拟产权式商铺”是指发展商在销售商铺同时，自己或者通过专门的经营管理公司在一定期限内包租，购房者实质上无法实际掌控商铺的销售模式。

    第二种认为“虚拟产权式商铺”是指开发商将超市、百货大楼等开放式卖场进行面积概念分割，不划分四至区域销售给多个业主，并在一定期限包租，购房者无法自行经营的商铺销售模式。

    第一种概念强调购房者无法实际掌控商铺，或者说不能自行利用商铺进行经营，因此属于“虚拟”产权。从法律上而言，所有权包括占有、使用、收益、处分四种积极权能，如果说不实际使用就属于“虚拟”产权，所有房屋出租都将形成虚拟产权。因此，这个概念不符合虚拟产权式商铺的本质。

    第二种概念，由于购房者只是认购了一定面积的商铺，商铺本身不具有独立使用的价值，购房者不关心自己的商铺产权本身，仅仅关心商铺投入的回报。产权成为了“虚拟”的收益权属。这个概念更符合虚拟产权式商铺的本质。

    产权式商铺发展

    产权式商铺是国际流行的所有权和经营权分离的一种房地产商铺产品形式，最早出现在20世纪70年代的欧美发达国家，近年才开始出现在国内一些发达城市。主要表现为商铺业主出于投资目的，商铺通过发展商或第三方公司整体委托品牌经营商进行统一经营，商铺业主获得定期定额的投资回报。

    产权式商铺在我国的发展经历了三个阶段：第一阶段是返租阶段，卖铺和租铺是同一主体；第二阶段是包租阶段，卖铺和租铺分属两个主体，实现了卖铺与租铺在法律上、经营上的分离；第三阶段是转租阶段，将商铺的买卖、管理、经营分属三个主体，整合资源，专业经营，规避风险，保障收益。

    虚拟产权式商铺基本模式

    虚拟产权式商铺在实际操作模式上一般为投资者提供固定的租金收益，及一个较长的租约期限，经过统一进行经营管理，将投资风险降至较低。据了解，目前其具体操作一般有以下两种模式。

    第一种：将所有面积不计分摊面积分为众多小块，以类似于股权方式进行出让。在后续经营方面由物业公司统一招商经营，前几年按固定比例向投资者返还收益，后面的时间则由股东会议决定返还比例。有专家认为，这种方式实际上是发展商在销售完成后，将经营行为完全委托给物业公司和股东会议，其短期行为色彩浓厚，投资者的权益较难得到保障。

    第二种：发展商在销售前即开展招商工作，通过引入品牌商家作为主力经营公司来聚集人气，做旺商场，同时为投资者提供信心和收益保证。在铺位划分时，一般也会考虑到实际经营的需要，考虑分摊面积和消防通道。这样即使主力商户将来退出商场，合适的面积仍可保证投资者的收益。这种模式比较成熟，也比较务实。

    虚拟产权式商铺的诱人之处

    由于开发商在销售房屋时通常对购房者作出一定期限返租保障收益的承诺，短则3到5年，长则10到15年，购房者出于包租、年回报高达8％甚至10％的诱惑下，产权式商铺发展迅猛。由于购房者多为出于获取高额回报的投资行为，因此对于房屋本身属性并不关心，开发商对商铺可以卖，酒店套房也可以卖，甚至连公共厕所都可以卖了，开放式经营的商业房屋，过道、死角、柱子等统统转化为产权，于是“虚拟产权式商铺”有了发展空间。产权式商铺通过铺位的划分有效地控制了铺位总价，从而使之成为了大部分投资者都可选择的一种投资方式，而由此吸引来的非商业运作专业人士和实力较弱的商业经营者，无疑更加需要有专业管理保障的产权式商铺。

    虚拟产权式商铺的优势

    传统商业地产基本仍处于散户经营的状态，零乱的街铺，随意的经营品种，既不利于城市形象的提升，也浪费了社会资源。因此，如何规划商业经营区划，成为每个商业楼盘普遍面临的问题。

    虚拟产权式商铺将经营管理和招商行为统一到经营管理公司之下，经营管理公司可以依靠对商业定位考虑，系统进行招商，安排特定商家进入特定区域，从而实现商业楼盘整体规划。

    然而由于虚拟产权式商铺存在多个主体，多重法律关系，因此一旦处理不好，引发的纠纷种类多，而且业主具有共同利益，常常发生集体诉讼。