高志 加拿大宝佳国际建筑师有限公司北京代表处首席代表

    2006（博鳌）房地产论坛7月4日在海南博鳌拉开帷幕，本次大会的主题是“转型年代的中国房地产”。
　　
　　高志先生是为美国南加州大学博士，清华大学房地产EMBA客座教授，在加拿大和中国从事建筑工程设计多，主要负责可行性研究及大型项目的策划、规划、设计、项目实施。曾组织、参与过中国和北美地区的30多个大型工程项目的规划设计。让我们有请加拿大宝佳国际建筑市有限公司北京代表处首席代表高志先生。
　　
    高志：各位早上好，我演讲的题目是“国六条”对建筑设计领域的指引作用。大家想一下这么伟大的文件，十分钟就讲清楚，我没有这个本事，只讲一些体会。“国六条”对我们影响最多的就是开发总面积的70%以上，要求90平米的。得到这个消息以后，我当时响起了邓小平大概很多年前说过的一句话，叫做国际上的大气候和国内的小气候都决定这场风波要来。这是我的感觉，早晚国家会以某种形式会对住宅的品质和住宅的起度作出限制。这是早晚的事。为什么？因为大家来看，房地产热不是中国的房地产热，全世界这几年都是房地产热。我自己的家在美国，体会很深。美国这几年房地产非常热，但是美国的调控都稳定下来，调控的办法非常简单。据我了解，因为我在美国自己买的房子，就买住宅按揭利率，因为美国买房子对总价不是特别敏感，对每个月付多少钱特别敏感。你是按揭，把你按揭稍微掉一下，马上就可以感觉压力。

   第二，国内平均8%-9%、10%这么高的经济增长率，对住房的需求有这样一个平均的10%的增长，价格有10%的变化是很正常的事情。

   对我们有什么影响，请大家看这幅漫画，不是我画的，我是盗版的，但是反映得很清楚，“国六条”出来之后，大家有一个心理，对于炒房和外资的接入毫无疑问是起了非常非常明显的启示作用。大家看这个漫画，最近在报纸上、广播里和我们大家在聊的时候，深圳、北京都出现自己盖房的事情，还有人提出三年不买房的倡议。我们可以自己理解，但是也觉得可笑，不是大家不买房价格就下来了？不是这样的。

   从我们目前来讲，我们公司就觉得“国六条”出来之后对涉及公司的影响非常大，报道不是很准确，北京现在有2000万平方米，600多个项目没有达到这个要求，都要改，那么结果是什么？就是我们公司大量的增加，大家说干多了会给钱，但是改图付出和最后得到是不成正比的。在国外住房的面积是有一个过程的，他当初也是盖140平方米，国外和我们计算不一样，他是不计算公摊和地下室。从前几年调查来看，又回到了120平米，和国内的140-150左右。也是从小到大，又是从大到小的的过程。国内，我们最近在沈阳、大连做了几个项目，和他们聊天，对你们影响怎么样？他们说我们做大户型我们也卖不出去，只做110左右，折算下来也是差不多。对北京、上海超大城市的影响比较大。

   我们归纳五条影响比较大的：调整户型结构--成本上身、开笔前手续非常复杂等。读的时候左边是“国八条”，现在把“国六条”也加上去，第一个感到，从设计的周期加长，原来本来可以马上开工的现在要另批。

   下面看另一图，这是制度下来之前的图，现在是住下来之后改的图，墙多了，成本也就增加了。还有公共设施投入增加。总面积没变，按照国家规定多少户要配多少车、消防、学校等，所以这也增加了了，不是简单的小户型的问题。现在在外地大概有100万平方米，整个从学校到幼儿园都要调，开发商一定要注意不是简单的户型改变，涉及一系列的问题。

   还有车位的销售率降低。卖大户型和小户型人的收入阶层是不一样的，这些人不会说，买大户型的钱省下来买车位这是不可能的。还有前期变更费用大、手续繁复。这是不说了。关键是对设计公司有什么影响？我自己觉得，这是一个好事，昨天我和一个老总在聊说，这是好事。在某种意义上，是一个洗牌的机会。因为，项目难做，技术含量高，反而对设计师要求更高，对真正有实力的公司是一个机会。