目前，我国商业领域正处于大发展的关键时期。

    城市化建设进程加快，旧城区改造和新城区建设并举，促动城市居住格局发生变化，随着新型社区不断涌现，社区商业将逐渐成为商业开发的主体,也是未来商业投资的重要对象和商业地产发展的重要推动力。据伟业公司的统计，目前在北京建筑面积5000平方米以上的商业地产项目中，社区商业项目已超过50%。

    社区商业是整个城市商业的基础，每一个社区在自身发展的同时，也影响着一座城市商业的整体结构和综合商业能力。据报道，上海居民一年的消费中，平均每花3元钱，就有1元钱是在社区里花掉的。社区商业已经成为颇受关注的行业热点。纵观社区商业的发展历程，社区商业近年来已发生了深刻变化，并呈现出积极、健康的发展趋势。

    1、政策导向的变化。

    为提升城市商业现代化和综合竞争力，全面建设小康社会，我国政府不断加大了对社区商业发展的指导力度。

    商务部05年发布《关于加快我国社区商业发展的指导意见》，明确提出争取利用3 ~ 5年时间，在全国人口过百万的166个城市中，初步完成社区商业建设和改造工作，形成满足基本生活消费需求的社区服务网络；在消费水平较高的社区，要形成商业布局较合理、服务功能较齐备、服务质量和管理水平较高的社区商业综合服务体系。商务部在全国范围组织开展的社区商业示范社区的评选工作，评出了59个示范社区，为加快发展社区商业起到推动作用。

    我国“十一五”规划关于商务工作主要任务和目标的内容中，明确提出了社区商业服务体系要能满足居民便利、安全的日常消费的要求。在商务部今年召开的全国工作会议上，将推动社区商业建设做为商务部的一项重点工作，并确定为推动流通业发展的重要组成部分。

    可以预见，在各级政府的积极支持和鼓励下，我国社区商业发展将迅速升温，同时以示范社区为带动，社区商业建设将更趋规范。

    2、开发方向的变化。

    伴随着我国城镇化建设不断发展，城市商业日益繁荣，城市中心商业的建设已经达到较高水平。城市扩展和旧城改造同步进行，在城市周边建设的大型社区逐渐增多，城中居民外迁，城市中心呈现“空心化”趋势。因此，社区商业的开发建设必然由中心向周边、由城区向郊区及至乡镇延伸。

    但城市郊区的居民生活区内，商业设施落后、服务功能单一的状况与日益提升的居民消费需求矛盾越来越明显。例如北京的“望京”和“天通苑”都是位于四环路、五环路以外的大型居住社区，商业发展一度严重落后，近年开始迅速升温，商业设施不断增加，许多大型商家已经陆续进入。百联集团去年在上海郊区开设的西郊购物中心已经取得了巨大成功。事实表明，发掘和提升城市周边区域的商业价值，是社区商业发展不容轻视的重要方向。

    3、需求内涵的变化。

    国民经济的快速发展，带动了城镇居民人均可支配收入的不断提高。居民消费需求和消费结构发生显著变化。社区商业发展开始由满足“温饱型”向“小康型”转变。人们已不仅仅要求能买到所需商品，还要求能非常便利地买到商品和得到日常服务。

    便利性是社区商业的基本特征，也是评价社区商业开发成功与否的重要标准之一。用距离的远近已不能准确反映便利的概念，取而代之的是时间的长短。例如，居民通常希望从所居住的家中出门，步行5 ~10分钟内就有便利店、小吃店，步行10 ~20分钟内就有社区商业中心、超市、百货店、酒家、菜场，30分钟内就有大卖场和区域商业中心，等等。

    以人为本的社区商业受到人们越来越多的关注，对社区商业规划不再仅是商业数量上的要求，对商业布局上的要求已经越来越高。

    4、建设形态的变化。

    目前许多社区商业多以底商为主要建设形态，存在小、散、乱的现象，引起居民不满。在今后的社区商业规划中，商业建设形态将由以分散为主向集聚为主转变。社区商业适度集中配套，有利于形成规模经营效应，吸引品牌商家，聚集人气，不仅能给居民带来更完善的服务，也有利于减少扰民，提高居民生活质量。而且，集中的商业配套使得资源配置更合理，减少重复投资和建设造成的巨大浪费。

    建设适当规模的社区商业中心，是发展社区商业，完善社区商业服务体系的有效形式，也是建设节约型、友好型社区商业的重要途径。社区商业中心是各种业态的社区商业服务网点相对集中的商业地域，商业经营的品种主要是社区居民日常需要、经常购买的生活必需品。社区商业中心的产生，标志着社区商业已经发展到相当的规模和水平。在与社区总体建设形态及规模相适应的前提下，社区商业集聚的形式是可变的。例如，有的社区考虑采用“生活广场”的概念，集聚购物、休闲、各种服务和社会交往等多种功能，建成满足人们主流生活需求的、业态比较齐全的集中场所。 需要强调的是，无论集聚形式如何，社区商业中心的规模要避免盲目求大，应以满足本社区居民需求为主。建设“外向型” 商业中心要慎重，应在充分研究过周边地区的商业现状和规划以后再决策，避免形成相邻的社区商业之间或与区域型商业中心的不良竞争，导致社区商业经营者风险增大。

    有特色的商街和分散的商铺是对社区商业中心有效的补充，对已贸然建成的临街底商，开设主题式的特色商业街不失为一种明智的补救选择。但集聚型的独立组团式商业建设形态是社区商业发展的方向，以往的底商形态会逐渐减少。

    5、业态组合的变化。

    社区商业一般分为两类。一类是基础性的配套商业，以满足居民日常生活的最基本需求为主，包括的商业业态主要有超市（取代过去的粮油店、副食店、小百货店）、菜市场、理发、修理、再生资源回收点等；再一类就属于选择性的商业，主要为满足居民多元化多层次的消费需求，其中既有物质消费需求也有精神消费需求，包括的商业业态主要有专卖店、餐馆、咖啡馆、茶艺、干洗店、美容厅、健身房、娱乐中心等。

    现在居民生活水平提高了，对社区服务、居住环境、文化娱乐、医疗卫生等均提出更高的需求。建设社区商业就要针对社区未来居民的情况进行准确预测和正确分析，在满足居民日常基本消费需求的基础上，逐步增加选择性的商业业态。在一些老的社区，通常只有基础性的配套商业，业态落后，功能单一，无法满足居民的要求。尝试通过置换和改造等方式，增加选择性的商业业态是势在必行。

    根据专业机构的调查分析，在各种商业业态中，餐饮、购物、休闲娱乐是目前社区商业发展的重点。

    6、投资主体的变化。

    社区商业以一定地域的居住区为载体，具有明显的属地特性。其消费目标群体以周边住户为主，客流具有稳定性和确定性。

    因此在商业地产领域中，社区商业以它的独有优势得到大量经营者的青睐，也愈来愈引起众多投资人的关注。过去，社区商铺的买家，多数属于商业经营者，买铺为了自行经营；现在的买家，一类是经营者买铺用于自营；第二类是投资者买铺，再将商铺出租给经营者获取长期利益，或转手出让获取增值差价。由于目前社区商业的商铺单体规模不大，其变现能力也比较强。商铺已演变成为一种金融产品。

    集聚型的社区商业，更由于它克服了小、散、乱和扰民等弊病，形成稳定经营后物业的升值空间更是显而易见的。

    伴随着城市商业分布的多元化、离散化，社区商业日益显现出诱人的投资价值和发展前景。

    7、经营质量的变化。

    社区商业特有的客流稳定性和确定性，使得社区商业吸引的不仅仅是普通的小商铺经营者。当社区商业的开发建设在形态布局和建筑设计上有所提升时，大型连锁商业和品牌商家都迫不及待地将目光瞄向了社区商业，一些商家则早已捷足先登了，其中不乏家乐福、联华、物美等零售大腕。而7-11便利店、福奈特干洗店、良子保健等各类新型业态的品牌店更是以现代化社区商业为首选。

    以往社区商业建设的小、散、乱，导致社区内的商家投入少、水平低、效益差。大型连锁商业和品牌商家的进入，对改变社区商业传统的商业经营起到了积极的带动作用，明显地提升了社区商业的整体经营质量和服务水平，也刺激了居民的消费欲望。

    而主力店、特色店、品牌店的聚客效应，能让商家收获成功经营带来的喜悦，同时也让社区生活品质以及知名度大幅提升。目前，政府对大型连锁商业和品牌商家进入社区也在给予热情支持和积极倡导，可以相信，社区商业的经营质量和服务水平将大幅提升。

    8、开发理念的变化。

    商业地产开发与住宅地产开发有实质性的不同。无论是开发规划、融资渠道，还是营销策划、物业管理等，商业地产开发对专业化的要求都远高于住宅开发，形成完全不同的开发模式。

    而社区商业开发建设因其明显的属地性，与住宅区开发建设如影随形，融汇交织，两种开发模式在同一个项目中并行，驾御的难度大大增加了。

    遗憾的是许多开发商没有认识到社区商业开发建设的特性，只是简单地沿用住宅开发理念建设社区商业，甚至轻视社区商业对社区整体项目形成的重要作用，仅仅是在住宅开发建设中“顺便”完成了社区商业的建设，留下无尽的后遗症。有些建成的社区出现了经营者叫苦连天、居民怨声载道、管理者一筹莫展的尴尬局面。可喜的是，面对社区商业存在的问题，越来越多的开发商已经在反思和总结，不再停留在“忽悠”着把小商铺简单地卖出去就完事了，而是开始研究社区商业的特性，开始考虑社区商业的可持续发展，在项目启动之初，就对社区商业进行科学规划与设计。去年，北京某大型开发项目下大力气推出了国内首家由企业制定的社区商业标准。该标准从10个方面对社区商业的开发建设进行了规范。有的项目则在整个项目规划设计之初，就对商业部分做了统一规划设计，制定了严格的商业准入标准及业态分布原则，并依照这个标准和原则出租社区商业铺面，以“只租不售”的方式打破传统社区商业以售为主的营销模式。苏州开发区的项目引进了新加坡的社区建设理念，形成一整套社区商业的开发建设模式。这些都表明了项目开发者的积极作为。

    商务部在全国组织开展社区商业示范社区评选工作时，制定了社区商业示范社区评价规范，针对社区商业的业态划分、规划布局、功能和管理都做出了要求，必将对社区商业的发展起到积极的指导作用。高起点的规划设计、高水平的经营管理可进一步增加社区商业地产的整体价值，既满足了社区居民的消费需求和商家的经营需求，也在提升了开发商社会美誉度的同时，增加了开发商的总体经济效益。

    9、管理模式的变化。

    商业物业管理不同于一般意义的物业管理，社区商业的管理更不同于传统意义上的社区物业管理。安全巡视、建筑维护、收水电费等工作仅仅是社区商业管理的最基础性内容的一部分。

    对社区商业业态组合及布局的规划管理、对商家经营状况的协调管理、对商品安全和服务质量的监督等等，管理者既要为社区居民负责，又要为社区商业的投资者、经营者负责，达到三方满意。

    随着社区商业开发建设的升温，社区管理水平将不断升级。天津河东区的一些社区在这方面进行了有益的探索，对社区商业试行自愿加盟连锁经营，统一着装、统一店面管理、统一生鲜食品配送、店铺增挂连锁品牌标志，在满足便利需求的基础上进而解决消费安全问题，深受社区居民欢迎。苏州邻里中心则直接借鉴新加坡经验而形成一种新颖的社区管理服务形式，还注册了商标品牌。它涵盖了社区内所有商业服务和社会性服务，集商业、文教和社区服务于一体，为周边居民提供综合性、全方位、多功能的生活服务，并已开始向各地输出品牌和相应的社区商业服务管理。

    研究新的符合社区商业特点的管理模式，派生出新型的专业化的社区商业管理机构或管理公司是必然的发展趋势。

    10、竞争格局的变化。

    面对社区商业目前存在的问题和社区商业巨大的发展前景，在这双重刺激之下，房地产开发企业在极力地挖潜社区商业。

    有些开发商误读了社区商业的投资价值，发展社区商业盲目求大，动辄为3 ~ 5万平方米，甚至超过10万平方米，社区商业建筑面积所占比例高达15%以上，高出常规一倍。争当“社区商业中心”、“区域商业中心”的主角，将主观期望中的商圈越画越大，辐射距离已跨越了几个社区，使得各社区商业与这些武断而生的大型“商业中心”形成了不良竞争。

    不少社区几万平方米的商业，仅依靠本社区的消费群体，实在难以为继，开发商不得不调整经营业态，脱离社区的实际需要，拼命寻求外向发展，更加剧了社区商业之间的竞争。

    随着社区商业发展越来越规范，竞争必将引入良性轨道，但前时期盲目开发产生的负效应还会在一段时期内持续。新启动的社区商业项目，在进行规划时务必对周边区域的商业规划做彻底的调查，不仅要注意那些已建成或已动工的项目，更要注意那些尚未动工但已在报批规划的项目。（完）