行业背景分析

    从绝对数量上看，到2005年8月，Mall China中国购物中心产业资讯中心会员总体商业面积达到4034万平方米，其中只租不售的商业面积为1493万平方米，售后返租面积1937万 平方米，只售不租473万平方米，租售结合为232万平方米，只租不售和售后返租两种方式都占有很大比例。

    从发展趋势上看，2004年下半年—2005年只租不售项目快速增长，意味着有很多发展商已经转变了操作思路，这种趋势既是一种专业的回归，也是市场机制对商业地产直接作用的必然结果，是市场对发展商提出的新的要求。我国现有的产权式商业物业经营模式主要有四种，即“分零租赁+零售产权”、“整体租赁+零售产权”、“零租零售+整租不售”和“整体租赁+不售产权”四种经营模式，而只租不售是大势所趋。

    从购物中心类型看，目前70%--80%为都市型，或为新开发的城市标志性物业，或为传统商业区改造或开发的，只有20%左右为郊区型或城市边缘型。

    从不完全统计来看，目前全国已开业和正在投产建设的大型购物中心和摩尔项目共400多个。前10位城市拥有购物中心的数量占国内总数的68%，北京、上海、广州三个城市的数量就占了国内总量的37%，可以看出，一方面购物中心的发展和国民收入、GDP水平有着紧密的关系；一方面是国内市场发展的极度不均衡，购物中心业态在中国二三线城市还有巨大的增长空间。

    从投资额外负担和开发的规模看，大型或超大型的购物中心的比例逐步加大。几十万平方米购物中心比比皆是，几十亿的投资规模已不足为奇了。

    从发展商的性质看，购物中心开发的初期，以外资有实力的投资公司、房地产商和零售商为多，但随着国内企业实力的增加，逐步的国内的发展商数量会增加很多，远远超过外资发展商的数量，但超大型的、投资规模大的项目发展商依然以外资的为多。目前发展商中，从事房地产开发或投资公司的有10家。商业性质的开发商为33家，占76.7%，但近年来这一比例在发生本质的变化。随着商业房地产开发的加剧，有越来越多的房地产商加入到这一领域。

    2005年有三个方面的变化需要引起我们的关注。一是零售业全面开放，二是商业网点规划条例颁布执行，三是商业物业的REITs化正式进入实操阶段。这三个重要的变化使的国内购物中心全面朝向专业化发展，对购物中心全程的专业运营管理与长期的经营管理团队的需求日益强劲，购物中心开始走上理性和专业化发展轨道。

    随着中国国民经济的快速增长、人民生活水平的提高以及国家持续推动内需战略产业政策，零售业已成为中国经济发展中增长最快的产业之一。随着中国城市化进程的加快，购物中心及摩尔已经成为城市重要的金融功能和商业功能基础设施建设，出现从一线城市到二三线城市，多种业态和形态的渐进式的扩展和兴盛。但由于摩尔专业管理社会化分工服务体系的不成熟，部分投资商或开发商的自产自销式运作模式，使SHOPPING MALL在营业后快速暴露产权分散、管理落后、经营理念混乱的问题，商户之间恶意竞争或场外交易，而丧失项目经营价值，许多项目甚至沦落为商铺散租市场而陷入低效亏损。而一些抄袭港台发展模式的“概念型购物中心”也因不适合中国国情而出现搁浅。

    商业地产发展的客观需求

    投资商和开发商开始注意到不能以简单商铺产权发售或物业招租来运作物业项目，这样的项目一旦交付，投入运作，巨大的经营管理压力将凸现出来。如何“以商定产”完成项目定位、业态组合、功能组合，如何结合产权的统一管理和商业物业的统一运营实现长期租金率和物业整体运营现象的提升，才是商业地产开发商们的当务之急。

    国际购物中心发展的实践证明，SHOPPING MALL的永续经营，需要严格统一规范管理， SHOPPING MALL作为一个整体规划、统一开发、统一招商、统一物业管理和统一商业运营管理的经营实体，追求整合性的需求才能达到最高的经营效益。

    进入发展期，购物中心的价值取向逐渐进入到理性与专业之中，专业化分工协作催生了摩尔专业运营商。这一点与国外购物中心的发展历程完全一样。购物中心产业，需要投资商、开发商、物业管理商、专业运营商形成一个环状结构，只有集合各自优势、发挥各自功能，并通过多向的协调带动物业价值、营业价值和运营价值以及投资价值的相互提升和相互促进。

    从目前摩尔专业运营商的发展和发育情况看，主要分五种情况：

    一是专业第三方运营商类型：如铜锣湾广场，其提出了良好的摩尔运营理念和商业品牌规范，并采用品牌输出和专业运营商模式，成功实现了30多家摩尔开发项目的品牌合作和管理输出，但由于其摩尔业态拓展自身依托自营百货起步，没有从百货业务中分离运作，百货线的经营不善制肘了摩尔板块的良性运作，自身没有任何投资能力开发物业，并采用盲目的品牌扩张策略，拉长了资金链条，加上其资本结构的单一闭锁，不能吸收社会资本和战略投资人，无法两线作战，使其综合服务能力和专业化水平落后于扩张规模，其发展前景并不乐观；

    其他如SM集团和百盛集团，尽管SM在厦门、百盛在成都开始自建购物中心，发展摩尔连锁，但在中国商业地产环境下都未有大的资金实力和本地开发运营经验。

    二是大型商业地产投资商自建商业管理公司类型:如大连万达，华润置业等，通过成立专业商业管理公司服务于自身开发物业项目，但由于其未纳入社会化分工机制，其发展动力和资产结构基本是内向型，满足于自有物业底商或摩尔项目招商，并不采取品牌输出方式，与上下游资源的整合度较低，其缺乏自身“商业品牌”打造，商业地产运营模式处于探索中；

    三是开发商自建购物中心或百货公司管理商业地产类型：如武商集团武汉广场、广州天河城广场（天河城百货）、庄胜崇光集团（庄胜崇光百SOGO）,这类开发商几乎都是九十年代初就进入商业地产，以购物中心及其写字楼主体为开发目标。由于早期品牌百货不发达，他们都引入香港和日本百货店管理团队及模式，以自办百货主力店完成经营主体落位，并以百货店的现金流，补充和培育商业地产的漫长提升期。结果取得了成功，属于传统务实型成功经验，值得现代商业地产商认真学习借鉴。

    四是属地开发商引进高级商业管理顾问团队类型：如北京的几大商业地产项目，由专业团队对自身项目实行全程管理和运营，这种方法较为普遍，但风险在于开发商必须为项目商业运营进行全面投入，并承担直接责任，一旦商业顾问团队出现问题，则容易造成项目运营资源的流失和经济责任无法人实体承担；

    五是大型商业企业集团为自身业态扩张设立专门的商业地产投资管理公司类型，如上海百联和武汉中商，这些集团大多是上市公司，有雄厚的资金背景，需要拥有优质物业资产，为资金投放寻求出路，缺点是目前商业地产代价颇高，零售商介入地产的门槛较高，需要较大的启动成本和经验，制约了其快速起步；

    六是小型商业管理顾问公司类型，如北京禾田摩尔管理公司，旭辉国际地产运营机构、广州佳阳商业管理策划公司等，以港台粤商参与组建较多，大多规模小，服务单一，承接项目多为二三线城市的开发期项目，很难成就大的气候。

    国外摩尔运营商大多依托专业的房地产信托投资基金管理公司（REITs SPV）进行互补性运作，形成连锁摩尔专业运营商，而以上五类商业管理公司都不是这种类型。专业摩尔连锁集团的优势：一方面这类基金管理公司通过专业运营商可以有效的管理其投资项目，并保证物业的投资组合，支撑其长期投资的商业产权管理模式，另一方面，专业运营商可以获得产权较为集中的长期稳定的优质物业项目，开发商不再有资金回报风险问题，而把精力集中到项目的长期定位和长期运营管理提升上，实现了集成利益的最终价值。

    国外连锁摩尔专业集团(DMC类型)典型的有：菲律宾的SM SUPER和ROBONSONS集团、泰国正大的THE集团、马来西亚的PARKSON集团。

    一种必然趋势是，房地产信托投资基金（REITs）的广泛启动，也为商业地产和购物中心项目的资金筹集开辟了更加行之有效的通路，加速了商业物业的REITs化。使商业运营公司可以把松散的经营单位和多样的商业业态，统一到一个经营主题和管理平台上，把各种资源的配置优化融会贯通到长期的运营业绩提升方案中，这样商业项目不仅能顺利开业，并且在专业的运营管理公司的统一管理下迅速提升起来，成为成熟的商业中心，实现物业资产的保值增值和产权商铺的长期租金回报，才能保障开发商、投资者和经营者的“三赢”。

    商业地产是以零售物业的租金收入为目的的长期房地产投资。因此，中国商业地产和购物中心的发展呼唤专业规范的摩尔运营商。而中国摩尔运营商的成熟，只有跟随REITs机构，为REITs物业的实施专业化控制和管理才有成功的可能。而REITs机构只有创建和控制自己的专业商业运营品牌和运营机构才能有效控制资产的保值增值，特别是中国自己持有的REITs成长，需要与大型摩尔运营商同步经历市场发育。

    中国商业地产及摩尔物业的有效资产运作呼唤REITs化（资产证券化），而REITs的成功必须依靠REITs机构及其资产管理公司控制的专业商业运营管理机构进行有效可控的运作，保证资产的保值增值，并形成专业运营商自身的商业品牌，实现品牌资产的最大化。

    专业摩尔运营商的未来不是梦

    总之，按照中国目前的经营发展状况、零售商业发展态势、未来发展规划、人均购买力水平、人们对生活质数水平要求的提高，在中国发展具备优良购物环境、提供大型休闲场所及停车场、集购物、休闲、娱乐、餐饮文化及服务等各项功能于一体的现代购物中心的条件已逐渐成熟，摩尔的出现也是中国商业发展到一定阶段，商业业态社会优化组合的必然趋势。而从零售业及其他商业业态发展情况看，其品牌化连锁化规模化是大势所趋，其面对新兴的商业地产和城市化进程，也急需运营管理规范、资金背景稳定的专业摩尔运营商为其提供长期运营管理服务。

    随着国内摩尔运营管理技术的不断提炼和成熟，在建和已投入前期招商运作的项目都在选择专业的摩尔运营商。正是诞生新的摩尔运营商的大好机会。

    未来，必将出现这样的商业运营集团：以其强大的商业实操能力，具备完整的招商、运营、管理团队，具备超市、百货、餐饮、娱乐等完善的产业链条，于全国各地收购或以成本租赁处于困境中的摩尔项目，以其强大的实操能力使这些项目起死回生，盘活不良资产，集团也从中得到丰厚的回报。